北九州市の訳あり物件：斜面地の逆線引き（約263ha）と、市が判定する「市場流通が困難」な空き家

北九州市では、平成30年7月の西日本豪雨で市内に407件の崖崩れが起き、その約7割が、市域の1割にも満たない市街化区域内の斜面地に集中しました^※1。市はこれを受けて、斜面地などを市街化区域から市街化調整区域へ見直し、令和7年1月に約263haが調整区域になりました^※1。売るときは、まずこの見直しの区域に入っていないかを確かめることになります。

目次

1. 北九州市の特徴
2. 北九州市の制度
3. 売る前に確かめること

北九州市の特徴

• 平成30年7月西日本豪雨での崖崩れ407件のうち約7割が、市域の1割にも満たない市街化区域内の斜面地で起きた^※1
• 令和7年1月の都市計画変更で、市街化区域から市街化調整区域に見直された面積は約263ha。内訳は門司区約105ha、八幡東区約71ha、若松区約49ha、八幡西区約14ha、戸畑区約10ha、小倉北区・小倉南区各約7ha^※1
• この見直しには、説明会が約280回・延べ約6,200人、意見書が約3,600件寄せられた^※1
• 解体補助の「市場での流通可能性」は、再建築ができない、階段のみでしかアクセスできない、敷地内の土間などに地盤沈下が視認できる、といった項目で判定される^※2
• 判定で補助の対象外になった空き家には、市が流通や活用に向けた支援を行う^※2
• 市は、居住誘導区域内の空き家について、所有者の売却意向を確認して公募で選ばれた住宅事業者へ橋渡しする「空き家等面的対策推進事業」を行っている。令和2〜4年度の買取数は25戸（うち解体13戸）^※3

北九州市には「解体して減らす」制度と「市が事業者に橋渡しして買い取ってもらう」仕組みの両方があります。ただし面的対策の対象は、事業者や自治会から情報提供された空き家で、個人で売りたい場合は空き家バンクへの申し込みが案内されます（編集部の整理です）^※3。

出典：※1 北九州市「区域区分見直し（市街化区域から市街化調整区域への見直し）」、※2 北九州市「老朽空き家等除却促進事業」、※3 北九州市「空き家等面的対策推進事業」

北九州市の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可・認定

建築物の敷地と道路との関係の特例の基準（令和5年12月13日最終改正）

• 認定（43条2項1号）：幅4m以上で公的機関が管理する農道・臨港道路・河川管理道などに接する敷地、または位置指定道路に準ずる基準に適合する道に接する敷地。延べ面積500平方メートル以内
• 許可（43条2項2号）：現に通行に使われている幅4m以上の通路（土地と関係権利者の同意が必要）、現況幅1.8m以上4m未満で将来4m以上になることが確実な通路、河川や公共空地を挟んで道路に接するものなど
• 建物の制限：2階以下、床面積200平方メートル以内（一戸建ての住宅は280平方メートル以内）、延焼のおそれのある外壁・軒裏は防火構造、用途は一戸建て・長屋・兼用住宅・共同住宅など
• 道路後退線の明示は、原則として縁石または境界標で行う

出典 ※4 北九州市都市戦略局指導部建築審査課／確認日 2026-09-21

老朽空き家の解体の補助

老朽空き家等除却促進事業（令和8年度）

• 対象：昭和56年5月以前に建築された空き家で、「市場流通が困難」と判定され、かつ一定の危険度が認められるもの
• 補助：除却に要した額と、市の基準額（重機解体1平方メートル15,000円、手壊し解体24,000円×延床面積）の低いほうの3分の1以内。上限は1棟あたり30万円
• 解体工事に着手する前に「判定依頼申出書」を出し、判定を受けてから交付申請する。交付決定通知を受けた後でなければ着手できない
• 令和8年度の受付は4月20日から。判定依頼は12月21日、交付申請は12月28日が締切（予算枠に到達した時点で終了）
• 借地上の建物は、借地契約書などの提出が必要

出典 ※2 北九州市／確認日 2026-09-21

空き家の売却の橋渡し

空き家等面的対策推進事業

• 対象は居住誘導区域内の空き家で、2戸以上が連なっている、敷地規模が270平方メートル以上、直線距離おおむね1,000mの範囲に2戸以上ある、のいずれかに当たるもの
• 市と北九州市住宅供給公社が所有者と事業者の調整役になり、買取価格の提示方法はルール化されている（共通様式の「買取価格説明書」に解体費用の説明や近隣の買取事例が記載される）
• 仲介と違い、買取りを希望する事業者と直接売買の話ができる
• 個人で売却したい場合は、この事業ではなく空き家バンクへの申し込みが案内される

出典 ※3 北九州市／確認日 2026-09-21

出典：※2 北九州市「老朽空き家等除却促進事業」、※3 北九州市「空き家等面的対策推進事業」、※4 北九州市都市戦略局指導部建築審査課「建築物の敷地と道路との関係の特例の基準（法第43条第2項第一号認定及び第二号許可基準）」

売る前に確かめること

1. 土地が令和7年1月の区域区分見直しで市街化調整区域になった区域に入っていないか（門司区・八幡東区・若松区に多い）。調整区域では建て替えに原則として許可が要る
2. 再建築ができない、階段でしか行けない、地盤沈下があるなど、市の判定で「市場流通が困難」に当たりそうか
3. 解体して売るなら、判定依頼申出書を工事の着手前に出したか。交付決定の前に着手すると補助を受けられない
4. 居住誘導区域内で、隣も空き家か、敷地が270平方メートル以上か（面的対策で事業者に橋渡しされる余地があるか）
5. 前の道が建築基準法の道路か。通路なら幅1.8m以上で、将来4m以上になる見込みがあるか（43条の許可の可否）
6. 借地の上の建物なら、借地契約書と、土地の所有者が別であることが分かる書類をそろえられるか

福岡県全体の状況は 福岡県の訳あり物件 にまとめています。

内容は、2026年9月21日に北九州市の公式資料で確認したものです。補助は予算の範囲内で、年度ごとに内容が変わることがあります。

出典

1. 北九州市「区域区分見直し（市街化区域から市街化調整区域への見直し）」（2025年7月24日更新） https://www.city.kitakyushu.lg.jp/contents/07900339.html ／確認日 2026-09-21
2. 北九州市「老朽空き家等除却促進事業」 https://www.city.kitakyushu.lg.jp/contents/07200004.html ／確認日 2026-09-21
3. 北九州市「空き家等面的対策推進事業」（2026年1月8日更新） https://www.city.kitakyushu.lg.jp/contents/28100046.html ／確認日 2026-09-21
4. 北九州市都市戦略局指導部建築審査課「建築物の敷地と道路との関係の特例の基準（法第43条第2項第一号認定及び第二号許可基準）」（平成11年5月（令和5年12月13日最終改正）） https://www.city.kitakyushu.lg.jp/files/000816015.pdf ／確認日 2026-09-21