越境・境界未確定の土地の売却：民法の定め、確定測量と越境の覚書、筆界特定制度
よくある越境と、法律の定め
| 越境の例 | 法律の定め |
|---|---|
| 隣地の木の枝がはみ出している | 竹木の所有者に切除させることができる。催告しても相当の期間内に切らない、所有者が分からない、急迫の事情があるときは自分で切り取れる |
| 隣地の木の根がはみ出している | 自分で切り取れる |
| 建物が境界に近い | 建物は境界線から50cm以上離して築造する。違反して建てようとする場合は中止・変更させられるが、着手から1年たつか完成した後は損害賠償の請求のみ |
| 境界標がない | 隣地の所有者と共同の費用で境界標を設けることができる |
表は民法第223条・第233条・第234条 ※5 をもとに編集部がまとめたものです。塀・屋根・給排水管などの越境には、この表のような一律の定めはなく、隣地との話し合いで是正の方法を決めることになります（編集部の整理です）。
出典：※5 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」
確定測量と境界確認書
SUUMOは、確定測量図は全ての隣地所有者と立ち会い、境界の合意を得て作る図面で、売却後の境界トラブルのリスクを抑えられ、正確な実測面積で価格を出せるため、不動産売買では多くの場合売主が準備すると説明しています※3。東急リバブルは、境界の立会いでは最終的に境界確認書を作り、越境物がある場合は越境物の所有者や是正方法を確認した「越境の覚書」も作ること、どちらも実印で押印するのが望ましいことを説明しています※1。
確定測量の費用と期間の目安は、解説によって幅があります。
| 出典 | 費用と期間の目安 |
|---|---|
| SUUMO（土地家屋調査士監修） | 一般的な整形地で50万円〜。官民境界の確定が必要ならさらに加算され、100万円を超えることもある。期間は半年程度をみておく（官民境界確定は通常3〜4か月程度） |
| LIFULL HOME’S | 隣地との境界のみ（民民境界）は東京都で80万〜120万円程度、数か月（調整に時間がかかると3か月以上）。道路・水路など官民境界を含む場合は100万〜140万円程度、3〜6か月程度 |
表はSUUMO ※3 とLIFULL HOME’S ※6 の解説をもとに編集部がまとめたものです。どちらも、土地の広さや形、隣地の数、官民境界の有無で大きく変わるとしています。SUUMOは、売買のための確定測量の費用は一般的に売主が負担するとしています※3。
出典：※1 東急リバブル（Lnote）「土地境界線立会いとは？注意点や拒否時の対応・トラブル予防法も解説」、※3 リクルート（SUUMO）「確定測量図とは？地積測量図との違いや費用、ない場合の対処法【土地家屋調査士監修】」、※6 LIFULL（LIFULL HOME'S）「土地売却に境界確定測量は必要？ 費用相場から完了までの7ステップを解説」
確定測量図がないまま売るリスク
SUUMOは、確定測量図がなくても法的には売却できるが、引き渡しまでに境界を示せないと契約解除や違約金が発生するおそれがあり、金融機関は一般に確定測量図の提出を求めるため買主がローンを組めず、引き渡し後に隣人とのトラブルが起きるリスクもあるとしています※3。
一方でSUUMOが紹介する不動産会社は、越境や境界の問題は、建て替え時に是正する覚書を交わすなどの対応ができれば、価格にそこまで影響しないケースが多いとしています※2。
出典：※2 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※3 リクルート（SUUMO）「確定測量図とは？地積測量図との違いや費用、ない場合の対処法【土地家屋調査士監修】」
隣地と話がまとまらないとき：筆界特定制度
法務省は、筆界特定制度を、土地の所有者などの申請にもとづき、筆界特定登記官が外部専門家の意見を踏まえて現地の筆界の位置を特定する制度だと説明しています。裁判よりも迅速で費用負担も少なく、申請手数料は土地の価格で決まり、例えば申請人の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円なら8,000円です。測量が必要になれば測量費用も負担します※4。
ただし、筆界特定は土地の所有権がどこまであるかを特定するものではなく、結果に納得できなければ後から裁判で争うこともできます※4。東急リバブルは、隣地所有者から境界の立会いを求められたら、特段の理由がない限り断らず協力しておくことが後々自分のためにもなるとしています※1。
出典：※1 東急リバブル（Lnote）「土地境界線立会いとは？注意点や拒否時の対応・トラブル予防法も解説」、※4 法務省「筆界特定制度」
売る前に確かめること
- 法務局で公図・地積測量図を取り、確定測量図や境界確認書が手元にあるか確かめる
- 現地で境界標の有無と、枝・塀・屋根・配管などの越境を確かめる
- 越境があれば、是正するか、越境の覚書を交わせるか隣地と相談する
- 境界が確定できない場合は、仲介で売るか、事情ごと買い取る会社に売るかを比べる
手順は編集部の整理です。
法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。
よくある質問
- 隣の木の枝が越境しています。自分で切ってもよいですか？
- 原則は木の所有者に切除させます。催告しても相当の期間内に切らない場合、所有者が分からない場合、急迫の事情がある場合は自分で切り取れます。根は自分で切り取れます。
- 境界が確定していない土地は売れますか？
- 法的には売れますが、確定測量図がないと契約解除や違約金、買主のローン審査などのリスクがあります。売主が確定測量をして売るのが一般的です。
- 隣地の人が立会いに応じてくれません。
- 法務局の筆界特定制度で、裁判をせずに筆界を明らかにする方法があります。申請手数料は土地の価格で決まります。
出典
- 東急リバブル（Lnote）「土地境界線立会いとは？注意点や拒否時の対応・トラブル予防法も解説」（2026年1月16日更新） https://www.livable.co.jp/l-note/question/s55202/ ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」（2026年9月17日公開） https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/20260917/005 ／確認日 2026-09-21
- リクルート（SUUMO）「確定測量図とは？地積測量図との違いや費用、ない場合の対処法【土地家屋調査士監修】」（2026年3月16日公開） https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/20260316/001 ／確認日 2026-09-20
- 法務省「筆界特定制度」（2026年9月閲覧） https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html ／確認日 2026-09-20
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」（令和8年6月24日施行時点） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ／確認日 2026-09-20
- LIFULL（LIFULL HOME'S）「土地売却に境界確定測量は必要？ 費用相場から完了までの7ステップを解説」（2026年8月12日公開） https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/land003 ／確認日 2026-09-20
越境・境界未確定の記事
- 越境の覚書とは：書く内容、価格への影響、隣地使用権と応じてもらえないときの対応
越境の覚書に書く内容（越境物・所有者・是正方法・承継）、価格への影響、民法209条の隣地使用権と233条の枝の切除、確定測量との関係、隣地が応じないときの対応。
越境・境界未確定の買取に対応する提携サービス
ワケガイ
- 運営会社
- 株式会社ネクスウィル
- 宅建業免許
- 国土交通大臣(1)第10481号
- 対象物件
- 共有持分・共有名義／空き家・ゴミ屋敷／再建築不可・借地・底地／事故物件・心理的瑕疵／リースバック
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出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
