違反建築物（違法建築）の売却：既存不適格との違い、是正命令、ローンと3つの売り方

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建ぺい率オーバーや無断増築の家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

違反建築物と既存不適格の違い

表は建築基準法第9条 ^※3 とLIFULL HOME’Sの解説 ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。見分け方は 既存不適格と違反建築の見分け方 でも説明しています。

出典：※1 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※3 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」

違反になりやすい例

LIFULL HOME’Sは、建ぺい率・容積率のオーバー、高さ制限や斜線制限の違反、接道義務の違反、無許可の増改築や構造変更などを挙げ、増築面積が10平方メートル未満など確認申請が不要な場合に、気付かないまま基準を超えてしまうこともあるとしています^※1。SUUMOが紹介する不動産会社も、建築確認を取った後に無断で増築し、申請時より床面積が増えている物件は決して少なくないとし、壁で囲われたサンルームなどで建ぺい率や容積率を超えていることもあると説明しています^※2。

出典：※1 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※2 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

是正命令と罰則

建築基準法は、特定行政庁は違反した建築物の所有者などに対し、工事の施工の停止や、猶予期限を付けて除却・移転・改築・使用禁止・使用制限など違反を是正するための措置を命じることができると定めています（第9条）^※3。この命令に違反した者は、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処せられます（第98条）^※3。

出典：※3 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」

住宅ローンと価格への影響

SUUMOが紹介する不動産会社は、現況が違法状態の物件は程度にもよるが8〜9割ほどの金融機関で審査に通らない印象だとし、一方で建ぺい率や容積率のオーバーが数%程度であれば融資する金融機関もあるとしています^※2。LIFULL HOME’Sは、建築基準法に適合していない建物は担保評価が低く住宅ローンが使えないケースが多いため、一般の買主に検討してもらいにくいとしています^※1。

出典：※1 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※2 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

売り方は3つ

表はLIFULL HOME’Sの解説 ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。SUUMOが紹介する不動産会社は、既存不適格だからといって「買取でしか売れない」と結論づけず、即金で買う人や新築用地を探している人への売却など複数の選択肢を探るべきだとしています^※2。

出典：※1 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※2 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

売る前に確かめること

1. 確認済証・検査済証があるか（なければ市区町村で建築計画概要書や台帳記載事項証明を確認）
2. 登記の床面積・階数と、今の建物が合っているか（増築部分が登記されているか）
3. 建ぺい率・容積率・接道・高さの制限に合っているか
4. 行政から指導や命令を受けたことがあるか

手順はLIFULL HOME’Sが挙げる調べ方 ^※1 をもとに編集部が整理したものです。LIFULL HOME’Sは、違法建築は告知義務の対象となり、知らなかった場合でも契約不適合責任を問われる可能性があるとしています^※1。増築部分が登記されていない場合は 未登記建物 も確認してください。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

出典：※1 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」

よくある質問

違反建築の家は売れますか？

売ること自体は禁止されていません。ただし住宅ローンが使えないことが多く、現状のまま買取で売るか、是正してから仲介で売るかを選ぶことになります。

既存不適格と違反建築は何が違いますか？

既存不適格は建てたときは適法で、法改正などで今の基準に合わなくなった建物です。違反建築は建てたときから、または無断の増改築などで法令に違反している建物で、是正命令の対象になります。

建ぺい率が少しオーバーしているだけでもローンは使えませんか？

オーバーが数%程度なら融資する金融機関もあるとされています。金融機関によって判断が違うため、不動産会社に確認してください。