既存不適格建築物の売却：原因、違反建築との違い、建て替え・融資への影響と売り方

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既存不適格や旧耐震の家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

既存不適格になる主な原因

表は東急リバブルの解説 ^※2 をもとに編集部がまとめたものです。建築基準法は、規定の施行や適用の際に現に存在する建築物などで規定に適合しないものには、その規定を適用しないと定めています（第3条第2項）^※1。

出典：※1 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※2 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

違反建築物との違い

東急リバブルは、違反建築物には手続きを経ずに建てたり竣工後に増築したりといった所有者の何らかの意思がある一方、既存不適格建築物は所有者に特段の意思がなく、法改正で自然に基準に合わなくなった点が違いだとしています^※2。違反建築物の売り方は 違反建築物（違法建築）の売却、3つの違いの詳しい整理は 再建築不可・既存不適格・違反建築の違い で説明しています。

出典：※2 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

売るときに影響すること

• 建て替え・増築：今の基準に合っていないため、全く同じ建物は再建築できず、容積率がオーバーしていれば増築も難しい^※2
• 融資：不適合の内容が深刻な場合は、担保評価が低く融資を受けにくい^※2
• 売却：不適合の内容が深刻な場合は、将来の売却が難しくなる^※2

東急リバブルは、階段に手すりがない住宅のように軽微な内容の既存不適格建築物は多く存在し、多くの人が許容できる軽微な内容なら大きな問題はないとし、立地の魅力が不適合の内容を大きく上回る場合も購入を検討してよいとしています^※2。

出典：※2 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

売り方の考え方

SUUMOが紹介する不動産会社は、違法建築や既存不適格物件は是正や解体が現実的でない場合はそのまま売るしかないとしつつ、既存不適格だからといって「買取でしか売れない」と結論づけず、即金で購入してくれる人や新築用地を探している人への売却など、複数の選択肢を模索することが大切だとしています^※3。

売り方の整理は編集部によるものです。再建築不可の場合は 再建築不可 を確認してください。

出典：※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

売る前に確かめること

1. 確認済証・検査済証があるか（建てたときに適法だったことの裏付け）
2. 建築確認の日付（旧耐震か新耐震か）
3. 今の建ぺい率・容積率・接道・高さの制限と、建物との違い
4. 建てた後に無断で増築していないか（していれば違反建築の可能性）

手順は編集部の整理です。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

既存不適格の家は違法ですか？

違法ではありません。建てたときは適法で、法改正などで今の基準に合わなくなった建物で、そのまま使い続けることは認められています。

既存不適格の家は建て替えられますか？

建て替えはできますが、今の基準に合わせる必要があるため、同じ大きさや形の建物は建てられないことがあります。接道義務を満たさない場合は再建築不可になります。

旧耐震の家は既存不適格ですか？

1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、今の耐震基準を満たしていないため、既存不適格の一つの例とされています。