再建築不可の売り方と手放し方：接道義務・価格の目安・建て替えられるようにする方法
再建築不可になる理由
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 接道義務（建築基準法第43条） | 建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない |
| 道路の定義（第42条第1項） | 原則として幅員4m以上（特定行政庁が指定する区域では6m以上）の、道路法の道路などをいう |
| みなし道路（第42条第2項） | 都市計画区域などに指定された時点で建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したものは道路とみなし、中心線から2mの線を道路の境界線とみなす |
表は建築基準法の条文をもとに編集部がまとめたものです※1。SUUMOは、道路に接していない土地、接している道の幅が2m未満の土地、接しているのが建築基準法上の道路でない土地を再建築不可の例として挙げ、接道義務は都市計画区域と準都市計画区域内に設けられていると説明しています※2。
出典：※1 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」
どのくらいあるのか
SUUMOは、総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとに、東京23区の住宅592万2100戸のうち、幅員2m未満の道路に接する住宅が21万300戸（約3.6%）、道路に接していない住宅が7万4600戸（約1.3%）で、再建築不可と疑われる住宅は約4.8%にあたると紹介しています。ただし、この中には42条2項道路として建築できるものも含まれています※2。
出典：※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」
売るときの価格の目安
| 買い手 | 価格の目安 |
|---|---|
| 一般の買い手・投資家など | 周囲の1〜5割程度 |
| 隣地の所有者 | 相場の6〜7割程度になることもある |
目安はSUUMOの解説（一級建築士への取材）によります※2。売り方と価格は再建築不可の売却相場で説明しています。
LIFULL HOME’Sは、再建築不可物件は周辺の同規模物件と比べて1〜5割ほど安くなる傾向があるとしています※3。SUUMOの「周囲の1〜5割程度」は価格そのものの水準、LIFULL HOME’Sの「1〜5割ほど安い」は値下がりの幅で、LIFULL HOME’Sの見方のほうが高い価格になります。LIFULL HOME’Sは、担保価値が低いため住宅ローンを組めない場合がほとんどで、大手銀行では原則として審査の対象外としている例が多いとも説明しています※3。
出典：※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」
建て替えられるようにする方法
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 隣地の一部を買う | 間口が2mに満たない場合、隣の土地の一部を買って2m以上にする |
| セットバック | 前の道が4m未満の場合、道路の中心から2mの線まで敷地を後退させる。後退部分は道路とみなされる |
| 位置指定道路の申請 | 敷地の一部を私道として申請し、建築基準法上の道路として認めてもらう |
| 43条の許可（いわゆる但し書き） | 周囲に広い空地があるなど、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと特定行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可したもの |
表はSUUMOの解説※2と建築基準法第43条第2項※1によります。くわしくは接道義務と再建築可能にする方法で説明しています。
東急リバブルは、43条の許可（いわゆる但し書き）はその土地に申請された建物を建てることを許すもので永続的なものではなく、建築のたびに許可が必要だと説明しています。あらかじめ定めた基準に合うものは建築審査会で個別に審議せずに許可できるよう、「包括同意基準」を設けている市町村もあるとしています※4。
出典：※1 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※4 東急リバブル（Lnote）「「43条但し書きの許可取得により再建築可」とはどんな物件？わかりやすく解説」
リフォームはどこまでできるか
2025年4月以降に工事に着手する、二階建ての木造戸建てなどの大規模なリフォーム（主要構造部の一種以上について行う過半の改修など）は、事前に建築確認手続きが必要になりました。キッチン・トイレ・浴室などの水回りのリフォームや手すり・スロープの設置は手続き不要です※5。再建築不可の建物では建築確認が通らない可能性があるため、リフォームの範囲に注意が必要です※2。くわしくは再建築不可のリフォームで説明しています。
法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）と国土交通省の案内にもとづいています。個別の土地が再建築不可かどうかは、市区町村の建築指導の窓口で確かめてください。
出典：※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※5 国土交通省 住宅局「2025年4月から 二階建ての木造戸建等の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象になります（リーフレット）」
よくある質問
- 再建築不可とはどういう意味ですか？
- 今の建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。多くは、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないことが原因です。
- 再建築不可の家はいくらで売れますか？
- SUUMOは、周囲の1〜5割程度、隣地の所有者が買う場合は6〜7割程度になることもあると紹介しています。LIFULL HOME’Sは、周辺の同規模物件より1〜5割ほど安くなる傾向があるとしています。
- 再建築不可でも建て替えられるようになりますか？
- 隣地の一部を買う、セットバックする、位置指定道路を申請する、建築基準法第43条の許可を受けるといった方法で、建て替えられるようになる場合があります。
出典
- e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」（令和8年5月27日施行時点） https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」（2025年11月26日更新） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/ ／確認日 2026-09-20
- LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」（2026年5月18日更新） https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/cont/sale_00075 ／確認日 2026-09-20
- 東急リバブル（Lnote）「「43条但し書きの許可取得により再建築可」とはどんな物件？わかりやすく解説」（2026年5月14日更新） https://www.livable.co.jp/l-note/question/5702/ ／確認日 2026-09-20
- 国土交通省 住宅局「2025年4月から 二階建ての木造戸建等の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象になります（リーフレット）」（2025年3月版） https://www.mlit.go.jp/common/001765901.pdf ／確認日 2026-09-20
再建築不可の記事
- 再建築不可の売却相場：周囲の何割で売れるか、隣地・投資家・買取業者別の売り方
再建築不可物件の売却相場（周囲の1〜5割、隣地の所有者なら6〜7割程度）と、隣地・仲介・買取の売り方、安くなる理由、売る前にやってはいけないこと、高く売る順番。
- 再建築不可のリフォーム：2025年4月からの建築確認と、できる工事・できない工事
2025年4月の建築基準法改正で、二階建ての木造戸建てなどの大規模なリフォームに建築確認が必要に。再建築不可の建物でできる工事・できない工事、新3号建築物の扱い、罰則。
- 接道義務と再建築可能にする方法：道路の種類、セットバック、43条の許可
建築基準法の接道義務（道路に2m以上）と道路の定義（42条1項・2項）、43条2項の認定・許可、再建築不可を建て替え可能にする4つの方法と、自分の土地の確かめ方。
- 再建築不可を隣地に売る・隣地を買う：相場の6〜7割になる理由と進め方
再建築不可の土地を隣地の所有者に売る（相場の6〜7割程度になることも）、隣地の一部を買って間口2mを確保する、隣地と同時に売る。打診の進め方と断られたときの選択肢。
- 再建築不可・既存不適格・違反建築の違い：建築基準法での扱いと確かめ方
再建築不可（接道義務を満たさない）、既存不適格（建築時は適法、建築基準法3条2項）、違反建築（9条の是正命令の対象）の違いと、どれに当たるかの確かめ方。
- 再建築不可の固定資産税：安くなりやすい理由と、取り壊すと上がる仕組み・相続税の評価
再建築不可の土地の固定資産税が安くなりやすい理由、取り壊すと住宅用地の特例（課税標準が最大6分の1）が外れて税額が上がる仕組み、相続税での無道路地の評価（最大40%の控除）。
- 再建築不可物件の活用方法：住み続ける・貸す・駐車場にする・売るの比べ方
再建築不可の土地と建物の活用方法（リフォームして住む・貸す、更地で駐車場や資材置き場、建て替えられるようにする、売る）と注意点。コンテナやプレハブも建築物にあたる場合がある点。
- 再建築不可物件のローン：住宅ローンが組みにくい理由とフラット35の接道基準、売るときの影響
再建築不可物件で住宅ローン・リフォームローンが組みにくい理由（担保評価）、フラット35の接道の基準（原則一般の道に2m以上）と43条2項2号の敷地の扱い、買い手が現金で買える人に限られることの売却への影響。
- 市街化調整区域の家は建て替えられるか：都市計画法の許可と、接道の再建築不可との違い
市街化調整区域で建物の新築・改築に都道府県知事の許可が要る仕組み（都市計画法43条）、許可が出る場合（34条・区域指定）、線引き前の建物かどうか、接道の再建築不可との違いと売るときの注意。
- 43条ただし書き（43条2項2号）とは：認定と許可の違い、一括同意基準、建て替え・ローン・売却の注意点
建築基準法43条2項の認定（1号）と許可（2号＝旧43条ただし書き）の違い、施行規則10条の3の基準、一括（包括）同意基準と区市ごとの違い、通路協定、許可までの流れ、建て替えのたびの許可、ローンと売却への影響。
地域の相場・慣行・業者
再建築不可の買取に対応する提携サービス
ワケガイ
- 運営会社
- 株式会社ネクスウィル
- 宅建業免許
- 国土交通大臣(1)第10481号
- 対象物件
- 共有持分・共有名義／空き家・ゴミ屋敷／再建築不可・借地・底地／事故物件・心理的瑕疵／リースバック
- 対応エリア
- 全国
- 相談から3営業日以内に査定金額を提示し、納得すれば最短で翌営業日に買取完了（公式サイトのよくある質問）
- 買取のため仲介手数料は不要（同）
- 全国47都道府県の買取事例を公式サイトで公開
出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
