借地権の売り方と手放し方：地主の承諾から建物買取請求まで

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借地権のまま売れるかどうかは、査定で確認できます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

借地権とは

借地権は、建物を持つことを目的として、他人の土地を使う権利です。法律上は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定められています^※3。土地を貸している側（地主）は「借地権設定者」、借りている側は「借地権者」と呼ばれます^※3。

国税庁は、借地権を次の5種類に分けて説明しています^※4。

定期借地権は、契約の更新がなく、期間が満了すると建物の買取りも請求しない特約を付けた借地権です^※3。このページで扱う「売り方・手放し方」は、主に1つ目の普通借地権を前提にしています。

東急リバブルは、借地権付き建物は所有権の物件より安く取得できる一方で、地代を払い続ける必要があり、住宅ローンの審査が厳しく融資額も低くなる傾向があると説明しています。借地権付き物件向けのローンでも、完済時に借地権の残存期間が10年以上必要といった条件が付くことがあるとしています^※5。

出典：※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 国税庁「No.4611 借地権の評価」、※5 東急リバブル（Lnote）「借地権とは？メリット・デメリットや後悔しないための注意点をわかりやすく解説」

手放す方法は4つある

借地権を手放す方法は、次の4つに分けられます。

4つの分け方は編集部の整理です。売却価格の目安は三井のリハウスの解説によります^※2。

民法は、賃借人が賃借権を譲り渡すには賃貸人の承諾が必要で、承諾なく第三者に使わせた場合は賃貸人が契約を解除できると定めています^※1。借地権を売るときに地主の承諾が問題になるのは、このためです。くわしい手順と譲渡承諾料の目安は借地権の売却（地主の承諾・譲渡承諾料・借地非訟）で説明しています。

SUUMOも、借地人から地主に買取りを頼む場合は更地価格の50%程度、地主が買取りを希望した場合は60〜70%程度が目安だと説明しており、三井のリハウスの数字とほぼ一致します。SUUMOは、不動産買取会社に売る場合を更地価格の50%程度としています^※6。

出典：※1 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※6 リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」

地主が承諾しないときは、裁判所の許可を求められる

借地権者が建物を第三者に譲ろうとしていて、その第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しない場合は、裁判所が、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます^※3。

この申立てがあったとき、地主は、裁判所が定める期間内に、自分が建物と借地権を買い受けると申し立てることができます。その場合、裁判所は相当の対価などを定めて、地主への譲渡を命じることができます^※3。

手続きを進めるかどうかは、契約の内容や経緯によって判断が分かれます。申立てを考える段階では、弁護士に相談してください。

出典：※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

契約の期間が満了したとき

借地権の存続期間が満了したとき、借地権者が更新を請求すると、建物がある場合に限り、従前と同じ条件で更新したものとみなされます。地主が遅滞なく異議を述べた場合は別ですが、その異議は、土地を使う必要性や従前の経過、明渡しと引換えの財産上の給付の申出などを考慮して、正当な事由があると認められる場合でなければ述べられません^※3。

更新がない場合は、借地権者は地主に対し、建物などを時価で買い取るよう請求できます^※3。くわしくは建物買取請求権で説明しています。

出典：※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

古い契約かどうかを確かめる

借地借家法は平成3年（1991年）10月4日に公布された法律です^※3。この法律の施行前に設定された借地権の契約の更新については、「なお従前の例による」とされ、旧借地法のルールが適用されます^※3。三井のリハウスは、1992年7月31日以前に結ばれた契約に旧借地権、1992年8月1日以降の契約に新借地権が適用されると説明しています^※2。契約書の日付を確認しておくと、専門家や業者に相談するときに話が早く進みます。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

借地権の評価の考え方

相続税や贈与税の計算では、借地権の価額は、その土地の自用地（更地）としての価額に「借地権割合」を掛けて求めます。借地権割合は地域ごとに定められ、国税庁の路線価図や評価倍率表に表示されています^※4。

路線価図では、路線価の右隣にAからGの記号で借地権割合が示されています^※7。

これは相続税・贈与税の評価のための基準で、実際の売買価格そのものではありません。売る相手別の価格の目安は借地権の売却相場で説明しています。

出典：※4 国税庁「No.4611 借地権の評価」、※7 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」

売る前に手元でそろえるもの

• 土地の賃貸借契約書（期間、地代、更新や譲渡についての取り決めを確認するため）
• 借地上の建物の登記の内容（借地権は、登記がなくても、借地上に借地権者の名義で登記された建物があれば第三者に対抗できるとされているため^※3）
• 地代の支払いの記録

建物の登記名義が亡くなった親のままになっている場合は、相続の手続きが先に必要になることがあります。個別の判断は、司法書士や弁護士に相談してください。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

出典：※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

よくある質問

借地権は売れますか？

地主の承諾を得れば、建物と一緒に第三者へ売ることができます。承諾の際に払う譲渡承諾料は、三井のリハウスによると一般的に借地権価格の10%程度です。承諾が得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きがあります。

借地権はいくらで売れますか？

三井のリハウスは、第三者に売る場合で更地価格の6〜7割程度、借地人から地主に買取りを打診する場合は5割程度が目安だと説明しています。

借地の契約期間が切れたら、出て行かなければなりませんか？

建物がある場合、借地権者が更新を請求すれば、従前と同じ条件で更新したものとみなされます。地主が異議を述べるには、正当な事由が必要です。

地主に建物を買い取ってもらうことはできますか？

期間が満了して契約が更新されない場合は、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます。期間の途中で地主に買い取ってもらうかどうかは、地主との合意で決まります。