相続・空き家の制度：相続登記の義務、3,000万円特別控除、相続土地国庫帰属制度、相続放棄

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主な制度の比較

表は不動産登記法 ^※1、国税庁 ^※2、相続土地国庫帰属法 ^※3、SUUMO ^※4 をもとに編集部がまとめたものです。

出典：※1 e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」、※2 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、※3 e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」、※4 リクルート（SUUMO）「空き家の処分はどうすればいい？売却や買取、譲渡など空き家の様々な処分方法や注意点を解説」

相続登記の義務

不動産登記法は、相続で所有権を取得した人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならないと定め（第76条の2）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処するとしています（第164条）^※1。SUUMOは、相続登記の義務化が2024年4月1日から始まったと説明しています^※4。登記が済んでいないと売却の手続きに進めないため、売る前に名義を確かめてください（編集部の整理です）。

出典：※1 e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」、※4 リクルート（SUUMO）「空き家の処分はどうすればいい？売却や買取、譲渡など空き家の様々な処分方法や注意点を解説」

空き家の3,000万円特別控除

国税庁によると、相続などで取得した被相続人居住用家屋やその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売って一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円までです^※2。主な要件は次のとおりです^※2。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと（区分所有建物として登記されていないことなどの要件もある）
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋を売る場合は耐震基準を満たすか、取り壊して敷地を売ること（令和6年1月1日以後の譲渡では、売った時から翌年2月15日までの間に耐震基準を満たすか取壊しをした場合も対象）
• 市区町村長の「被相続人居住用家屋等確認書」を添えて確定申告をすること

SUUMOも、特例を使って譲渡所得税がゼロになった場合でも確定申告が必要だと説明しています^※5。要件は細かいため、売る前に税務署や税理士に確認してください。

出典：※2 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、※5 リクルート（SUUMO）「空き家を売却する方法。かかる税金や節税になる特例、売れない場合の対処法を解説」

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属法は、相続などで土地を取得した人が、法務大臣の承認を受けて土地を国庫に帰属させることを申請できると定めています。共有の土地は共有者全員で申請します。建物がある土地、担保権などが設定された土地、境界が明らかでない土地などは申請できません（第2条）^※3。

承認されると、10年分の管理費用を考慮した負担金を納めます（第10条）^※3。東急リバブルは、審査手数料は土地1筆あたり1.4万円、負担金の基本額は1筆ごとに20万円としています^※6。市街化区域内などの宅地は、面積に応じて負担金が増える計算になっています^※7。法務省は、制度の申請の手引きなどを公開しています^※8。

出典：※3 e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」、※6 東急リバブル（Lnote）「空き家を手放したいなら早くすべき！5つの処分方法と注意点」、※7 e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令」、※8 法務省「相続土地国庫帰属制度について」

相続放棄

SUUMOは、空き家だけを相続放棄することはできず、相続放棄をするときは相続したい財産もすべて放棄しなければならないと説明しています^※4。放棄には期限などの手続きがあるため、家庭裁判所や専門家に確認してください（編集部の整理です）。

出典：※4 リクルート（SUUMO）「空き家の処分はどうすればいい？売却や買取、譲渡など空き家の様々な処分方法や注意点を解説」

どの制度を使うかの考え方

考え方の整理は編集部によるものです。東急リバブルも、空き家の処分方法として、仲介での売却、買取、相続土地国庫帰属制度、空き家バンク、解体を挙げています^※6。

法令・制度の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索）と国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）で確認したものです。

出典：※6 東急リバブル（Lnote）「空き家を手放したいなら早くすべき！5つの処分方法と注意点」

よくある質問

相続登記はいつまでにすればよいですか？

相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

空き家の3,000万円控除はいつまでに売ればよいですか？

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。制度自体は令和9年12月31日までの売却が対象です。

建物がある土地を国に引き取ってもらえますか？

相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地では申請できません。建物を取り壊してから申請する必要があります。