事故物件の売却：国交省ガイドラインの告知ルール、価格の下がり方、仲介と買取の選び方

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事故物件も、そのまま買い取る会社の査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

国土交通省のガイドラインの要点

国土交通省は令和3年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。不動産会社が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈を、裁判例や取引実務に照らして整理したものです^※1。

表は国土交通省の報道発表 ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。売買に期間の定めがない点は、SUUMOの解説でも確認できます^※3。

出典：※1 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（報道発表）」、※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

告知が必要になる主なケース

三井のリハウスは、ガイドラインをもとに、他殺、自殺、日常生活の不慮の事故といえない事故死、原因が不明な死、自然死や不慮の事故でも特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合を、原則として告知が必要なものに挙げています。マンションなどの共用部分で起きた事案も対象になるとしています^※2。告げる範囲は、発生時期（特殊清掃などが行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃などが行われた場合はその旨とされています^※2。

SUUMOは、ガイドラインは「人の死の告知」に関するものなので火災や強盗事件などは対象外であり、建物を取り壊した後の土地の取引もガイドラインの対象外だと説明しています^※3。

自然死や孤独死の扱いは 孤独死・自然死の家を売るとき で説明しています。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを紹介」、※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

黙って売るとどうなるか

三井のリハウスは、告知すべき事実を隠して売ると、売主は買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があり、売買では数十年以上前の事件を告げなかったことが告知義務違反とされた判例もあるとしています^※2。SUUMOも、告知義務違反は契約解除や損害賠償請求に発展するリスクがあり、買主からの責任追及はまず売主に向かうと説明しています^※3。更地にしても告知義務がなくなるわけではないとする解説もあります^※2。

告知書に何を書くかは 事故物件の告知書の書き方 で説明しています。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを紹介」、※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

価格はどのくらい下がるか

SUUMOが紹介する不動産会社の話では、心理的瑕疵による減価は、基本的には自然死・自殺・他殺の順に大きくなり、孤独死は相場の5%減ほど、特殊清掃を要した場合は5〜10%減ほどの印象で、自殺や他殺でも相場の半値になるのはあまり聞かないとしています^※3。一方、LIFULL HOME’Sは目安として、特殊清掃が必要な孤独死などで相場から10〜20%程度、自殺で30%程度、他殺や広く報道された事件で50%程度の下落が考えられるとしています^※4。三井のリハウスは、事故物件は通常の物件の相場より低い価格で取引されるのが一般的だとしています^※2。下がり方は事案や地域によって違うため、複数の会社に査定を依頼して比べてください（編集部の整理です）。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを紹介」、※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※4 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」

売り方は仲介と買取

表は三井のリハウス ^※2 とSUUMO ^※3 の解説をもとに編集部がまとめたものです。三井のリハウスは、事故の直後は買い手が見つかりにくいため、可能なら数年ほど期間を空けるのも一つの方法だとしつつ、売買では期間を空けても告知義務はなくならないとしています^※2。

LIFULL HOME’Sは、買取価格は一般的に仲介相場の60〜80%の水準になるとしています^※4。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを紹介」、※3 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※4 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」

売る前に準備すること

1. 発生（発覚）時期、場所、死因、特殊清掃やリフォームの有無と日付を書き出す
2. 清掃・修繕の契約書や作業報告書、管理会社とのやりとりをそろえる
3. 不動産会社に最初から事実を伝え、告知書に記載する
4. 仲介と買取の両方で査定を取り、価格と期間を比べる

手順は編集部の整理です。事故物件ではない、傷みや事情の少ない家なら、一般の不動産会社の仲介で売るほうが高く売れる可能性があります。自分の家がどちらに当たるかは 訳あり物件の見分け方 で確かめられます。

ガイドラインの内容は、国土交通省の報道発表（令和3年10月8日）で2026年9月20日に確認したものです。

よくある質問

事故物件は何年たてば告知しなくてよいですか？

国土交通省のガイドラインで「概ね3年」の目安があるのは賃貸借の場合です。売買には期間の定めがないため、年数にかかわらず告知が必要と考えてください。

家族が自宅で病死しました。事故物件になりますか？

ガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は告知の対象になります。買主から問われた場合も告げる必要があります。

建物を解体して更地にすれば告知しなくてよいですか？

更地にしても告知義務がなくなるわけではないとする解説があります。建物を取り壊した後の土地の取引はガイドラインの対象外とされているため、不動産会社と相談して事実を伝えるのが安全です。