底地の売り方と手放し方：買取相場と売る相手の選び方
底地とは
三井のリハウスは、底地を「借地権や地上権など、第三者がその土地に建物を所有する権利が設定された土地」と説明しています※1。国税庁は、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地を「貸宅地」と呼んでいます※3。
土地の所有権は地主にありますが、借地権がある間は地主が自由に使えません。三井のリハウスは、これが更地価格より底地の価格が低くなる理由だと説明しています※1。借地人の側から見た論点は借地権の売り方と手放し方にまとめています。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※3 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」
売る相手別の価格の目安
| 売る相手 | 価格の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 借地人 | 更地の5割程度 | 借地人には土地を買いたい理由があり、比較的高く売れる可能性がある |
| 第三者（投資家など） | 更地の1割程度 | 土地を自由に使えないため、3つの売り先の中で最もハードルが高い |
| 買取専門業者 | 更地の1〜1.5割程度 | スムーズに売れる一方、高値は難しい |
表は三井のリハウスの解説によります※1。くわしくは底地の売却相場で説明しています。
SUUMOは、底地を借地人に売る場合は更地価格の50%程度、第三者に売る場合は10〜15%程度とし、接道の状況や共有かどうか、期待される利回りによっても変わると説明しています※4。借地人に売る場合は三井のリハウスと同じ水準で、第三者に売る場合は、三井のリハウスが1割程度、SUUMOが10〜15%程度と、SUUMOのほうがやや高めです。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※4 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」
手放す方法は4つ
| 方法 | 内容 | くわしい記事 |
|---|---|---|
| 借地人に売る | 最も高く売れる可能性がある。個人間の取引は、不動産会社に仲介を頼むのが勧められている | 売却相場 |
| 借地人と一緒に第三者へ売る | 借地権と底地を同じ買主に同時に売る。買主が所有権を取得できるため買主が見つかりやすい | 同時売却 |
| 第三者・買取業者に売る | 借地人の承諾は要らないが、価格は低くなりやすい | 売却相場 |
| 定期借地権の期間満了を待つ | 期間が終われば土地が戻り、更地として売れる | 定期借地権 |
4つの分け方は編集部の整理です。内容の列は三井のリハウスの解説※1※5と借地借家法※2によります。
三井のリハウスは別の記事で、土地は概念上「借地権価格＋底地価格＝更地価格」と考えられるものの、実際には借地権価格と底地価格を足しても更地価格に満たないことが一般的だと説明しています※6。借地人と一緒に売る方法について、LIFULL HOME’Sは、借地権と底地をセットで売ると買主は土地と建物の所有権を得られるため、借地権だけを売るより高く、スムーズに売れるとしています※7。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※5 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※6 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」、※7 LIFULL（LIFULL HOME'S）「借地権付き建物を売却する方法とは？流れや成功のコツも解説」
普通借地権の底地が売りにくい理由
普通借地権は、最初の期間が30年、更新後は最初が20年・以降10年で、建物があれば借地人の請求で更新したものとみなされ、地主が拒むには正当な事由が必要です※2。三井のリハウスは、長い間用途が限られ、ほかの活用もしにくいため需要が低くなる傾向があると説明しています※1。
一方、定期借地権は期間が決まっているため、期間終了後は地主が希望する活用方法を選べ、普通借地権より高く売れる可能性があります。この場合は残りの期間が価格に影響します※1。
SUUMOも、底地は一度決めた地代を上げることがほとんどできず、なかなか返してもらえない土地で、金融機関が底地を担保にお金を貸すこともまずないと説明しています※4。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」
相続税の評価
普通の借地権の目的となっている宅地の評価額は、「自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合」で求めます※3。三井のリハウスは、一般に底地の時価よりも相続税評価額のほうが高くなる傾向があり、底地のまま相続すると相続税の負担が大きくなる可能性があるため、相続の前に売却を検討するのも一案だと説明しています※1。くわしくは底地の相続税評価で説明しています。
法令・税務の記述は、2026年9月時点で確認した条文と国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）にもとづいています。
東急リバブルも、貸宅地の価額は「自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）」で求め、借地権の取引慣行がないと認められる地域では借地権割合を20%として計算すると説明しています※8。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※3 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」、※8 東急リバブル（Lnote）「借地権割合とは？調べ方や相続税評価額との関係を解説」
よくある質問
- 底地はいくらで売れますか？
- 三井のリハウスは、底地の買取相場は更地価格の1〜5割程度で、借地人に売る場合は5割程度、第三者は1割程度、買取専門業者は1〜1.5割程度が目安だと説明しています。
- 底地を売るのに借地人の承諾は要りますか？
- 底地は地主が持つ土地の所有権なので、売ること自体に借地人の承諾は要りません。借地人との契約は新しい所有者に引き継がれます（編集部の整理）。
- 底地を高く売るにはどうすればよいですか？
- 三井のリハウスは、最もよい条件が期待できる売り先は借地人で、定期借地権なら期間満了後に更地にしてから売る方法も勧めています。
出典
- 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」（2024年11月18日更新） https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0312/ ／確認日 2026-09-20
- e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」（令和8年5月21日施行時点） https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ／確認日 2026-09-20
- 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」（令和8年4月1日現在法令等） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」（2024年11月19日更新） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/sokochi/ ／確認日 2026-09-20
- 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」（2026年8月8日更新） https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0101/ ／確認日 2026-09-20
- 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」（2026年4月28日公開） https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0394/ ／確認日 2026-09-20
- LIFULL（LIFULL HOME'S）「借地権付き建物を売却する方法とは？流れや成功のコツも解説」（2025年3月28日公開） https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202503/0501 ／確認日 2026-09-20
- 東急リバブル（Lnote）「借地権割合とは？調べ方や相続税評価額との関係を解説」（2026年5月14日更新） https://www.livable.co.jp/l-note/question/999/ ／確認日 2026-09-20
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底地の買取に対応する提携サービス
ワケガイ
- 運営会社
- 株式会社ネクスウィル
- 宅建業免許
- 国土交通大臣(1)第10481号
- 対象物件
- 共有持分・共有名義／空き家・ゴミ屋敷／再建築不可・借地・底地／事故物件・心理的瑕疵／リースバック
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出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
