未登記建物の売却：表題登記の義務と過料、売れない理由、登記の費用

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登記のない建物が建っている家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

未登記建物とは

建物を新築したとき最初にする登記が建物表題登記で、建物の所在、種類、構造、床面積などの物理的な状況を登記簿の表題部に記録します^※1※2。東急リバブルは、住宅ローンを組まずに建てた場合など、この表題登記をせずに放置している建物を未登記物件と呼ぶとしています^※1。SUUMOが紹介する土地家屋調査士は、古くから所有されている家では、相続や売却のときに建物の登記がなかったことが分かるケースも少なくないとしています^※2。

出典：※1 東急リバブル（Lnote）「表題登記は自分でできる？費用や必要書類を紹介」、※2 リクルート（SUUMO）「表題登記とは？表示登記との違いや費用、自分で申請する流れを全解説」

登記の義務と過料

不動産登記法は、新築した建物や表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定め（第47条）^※3、正当な理由なく申請を怠ったときは10万円以下の過料に処するとしています（第164条）^※3。

出典：※3 e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」

未登記のままだと売れない理由

• 表題登記は最初にする登記なので、未登記の建物は所有権の保存や移転、抵当権の設定ができない^※2
• 所有者が誰か公的に証明されない^※1
• 抵当権を設定できないため、買主が住宅ローンを組めない^※1

東急リバブルは、未登記でも理論上は売却できるが、不動産売買では少なくとも建物表題登記が完了している必要があるとしています^※1。SUUMOが紹介する土地家屋調査士も、未登記なら相続登記や所有権移転登記の前に表題部を起こさなければならないとしています^※2。

出典：※1 東急リバブル（Lnote）「表題登記は自分でできる？費用や必要書類を紹介」、※2 リクルート（SUUMO）「表題登記とは？表示登記との違いや費用、自分で申請する流れを全解説」

表題登記の費用

表題登記には登録免許税がかかりません^※1※2。土地家屋調査士に依頼した場合の報酬の目安は、解説によって少し違います。

• 東急リバブル：報酬相場は8〜12万円前後。未登記のまま相続が発生して必要書類がそろわない場合などは加算される^※1
• SUUMO（土地家屋調査士の話）：建物表題登記は10〜15万円程度。未登記の場合は図面がないことが多く調査に手間がかかるため、20〜30万円程度かかることもある^※2

表題部の登記を代理で申請できるのは土地家屋調査士だけです^※2。表題登記の後、所有権保存登記には登録免許税がかかります^※2。

出典：※1 東急リバブル（Lnote）「表題登記は自分でできる？費用や必要書類を紹介」、※2 リクルート（SUUMO）「表題登記とは？表示登記との違いや費用、自分で申請する流れを全解説」

所有権を証明する書類

東急リバブルは、建物表題登記の所有権証明書として、検査済証と建築確認通知書のほか、建築工事請負契約書と工事代金の領収書、固定資産税の納付証明書などを挙げています^※1。古い建物ではこうした書類がそろわないことも多いため、早めに土地家屋調査士に相談してください（編集部の整理です）。

出典：※1 東急リバブル（Lnote）「表題登記は自分でできる？費用や必要書類を紹介」

増築部分だけ未登記の場合

建物自体は登記されていても、あとから増築した部分が登記に反映されていないことがあります。この場合は建物表題変更登記が必要になり、増築が建ぺい率や容積率を超えていないかも確かめる必要があります（編集部の整理です）。違反の可能性があるときは 違反建築物 を確認してください。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

未登記の建物は売れますか？

理論上は売れますが、所有権の移転登記や抵当権の設定ができないため、買主が住宅ローンを使えません。売る前に表題登記を済ませるのが基本です。

表題登記をしないと罰則はありますか？

不動産登記法は、所有権を取得した日から1か月以内の申請を義務づけ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処するとしています。

表題登記の費用はいくらですか？

登録免許税はかかりません。土地家屋調査士への報酬は8〜15万円程度が目安とされ、未登記の古い建物では調査に手間がかかり20〜30万円程度になることもあるとされています。