神戸市の訳あり物件：密集市街地（灘・兵庫・長田・垂水）と、解体補助・市への土地の寄付

神戸市では、灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水の「密集市街地再生優先地区」と山麓の斜面地で、建て替えにくい・売りにくい家が生まれやすく、優先地区なら解体補助に加えて、市が土地の寄付を受ける制度もあります。

目次

1. 神戸市の特徴
2. 神戸市の制度
3. 売る前に確かめること

神戸市の特徴

• 市は、古い木造建築物が密集し、道路や公園が不足し、防災性や住環境に課題を抱える地域を密集市街地とし、2011年3月に「密集市街地再生方針」を定めた^※1
• 再生を優先する「密集市街地再生優先地区」は灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水。住宅市街地総合整備事業の事業地区は、灘北西部約42ha、兵庫北部約167ha、長田南部約70ha、東垂水約77haなど（2025年2月現在）^※1※2
• 方針では、山麓の斜面地などで道路や公園が著しく不足している地区について、主要な生活道路のあり方を検討するまちづくりも挙げている^※3

神戸市では、市街地の古い木造住宅が密集した地区と、山麓の斜面地の住宅地で、建替えが難しい・売りにくい家が生まれやすい構図です。優先地区の中なら、解体補助に加えて、市が土地の寄付を受ける制度もあり、「売れない土地の出口」として使える可能性があります（編集部の整理です）。

出典：※1 神戸市都市局「密集市街地の再生」、※2 神戸市都市局「住宅市街地総合整備事業（事業地区）」、※3 神戸市都市計画総局「密集市街地再生方針（素案）概要」

神戸市の制度

老朽住宅の解体の補助

密集市街地建物除却事業補助

• 対象：密集市街地再生優先地区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）内の、昭和56年5月31日以前に着工された木造建物^※4
• 解体後に建てる場合は、準耐火建築物等以上の耐火性をもつ建物とすること^※4
• 補助額の算定で床面積に乗じる基準額は1平方メートルあたり28,000円（令和5年度の手引き）^※5
• 交付決定の前に工事の契約・着工はできない^※4

出典 ※4 神戸市／確認日 2026-09-21

土地の寄付受け

防災まちづくり寄付受け

• 優先地区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）で、防災まちづくりに寄与すると認められる土地について、市が寄付を受ける
• 流れ：採択申請 → 審査委員会で審査 → 採択された土地の境界確定など → 老朽建築物の解体 → 市が所有権移転登記。境界確定や解体には支援がある
• 土地・建物の所有者全員の同意と、地積測量図があること（または地積更正登記の完了）が主な要件

出典 ※6 神戸市都市局／確認日 2026-09-21

出典：※4 神戸市「密集市街地建物除却事業補助（チラシ）」、※5 神戸市「神戸市密集市街地建物除却事業補助金申請の手引き」、※6 神戸市都市局「防災まちづくり寄付受け」

売る前に確かめること

1. 密集市街地再生優先地区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）に入っているか
2. 建物の着工が昭和56年5月31日以前の木造か（解体補助の対象か）
3. 売れない場合、市への寄付受けの要件（共有者全員の同意・地積測量図）を満たせるか
4. 前の道が建築基準法上の道路か、斜面地なら崖・擁壁の有無

兵庫県全体の状況は 兵庫県の訳あり物件 にまとめています。

内容は、2026年9月21日に神戸市の公式資料で確認したものです。補助の金額や期間は年度ごとに変わることがあります。

出典

1. 神戸市都市局「密集市街地の再生」（2026年2月10日更新） https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／確認日 2026-09-21
2. 神戸市都市局「住宅市街地総合整備事業（事業地区）」（2025年2月現在） https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/jyuushisou.html ／確認日 2026-09-21
3. 神戸市都市計画総局「密集市街地再生方針（素案）概要」（平成22年11月） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/22736/misshusoann_gaiyou_2.pdf ／確認日 2026-09-21
4. 神戸市「密集市街地建物除却事業補助（チラシ）」（令和6年度） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/11844/r6jyokyaku_tirasi.pdf ／確認日 2026-09-21
5. 神戸市「神戸市密集市街地建物除却事業補助金申請の手引き」（令和5年度） https://www.city.kobe.lg.jp/documents/11844/jyokyaku_tebiki.pdf ／確認日 2026-09-21
6. 神戸市都市局「防災まちづくり寄付受け」（2026年2月23日更新） https://www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/kifuuke.html ／確認日 2026-09-21