福岡市の訳あり物件：空き家が少ない街で残る「狭い通路の土地」と、敷地100平方メートルの壁

福岡市は人口が増えていて、空き家率は全国平均より低い市です（平成30年で10.5%、全国は13.6%）^※1。数が少ないぶん、売りにくい家は「狭い通路にしか接していない土地」と「市街化調整区域の古い家」に偏ります。市は43条ただし書きの許可が要る通路に接する敷地に「原則100平方メートル以上」という制限を設け、狭い土地が増えるのを止めています^※2。

目次

1. 福岡市の特徴
2. 福岡市の制度
3. 売る前に確かめること

福岡市の特徴

• 人口の増加で住宅の需要が高く、平成30年の空き家率は10.5%で、全国平均13.6%より低い^※1
• 市の計画によると、一戸建ての空き家は10,900戸で、長屋建・共同住宅の83,100戸に比べて少ない。長期不在などの「その他の住宅」の割合26.3%は、政令指定都市で仙台市に次いで低い^※1
• 43条の許可が要る通路に接する敷地は、原則として面積100平方メートル以上（令和5年7月に導入し、令和7年11月に敷地延長を含む分割の基準を追加）。令和5年6月30日以前から100平方メートル未満の敷地だったものなどは例外^※2
• 市には「福岡市協定道路（私道）取扱要領」による協定道路の仕組みがあり、通路の土地・建物の所有者が同意した協定が許可の要件になる^※3※4
• 許可で建てられるのは2階以下・延べ面積200平方メートル以下（一戸建ての住宅は280平方メートル以下）で、用途は一戸建て住宅・長屋・兼用住宅・共同住宅・農業用倉庫などに限られる^※3
• 市街化調整区域には、指定既存集落（東区志賀島・蒲田、早良区入部・内野・脇山、西区北崎・元岡・今津・今宿・周船寺・橋本・金武・能古の各一部）があり、条件に当たる空き家は子育て世帯の移住用の改修に補助が使える^※5

福岡市で訳ありになりやすいのは、協定道路や狭い通路にのみ接する家と、市街化調整区域の古い家です。前者は「分割して売る」ことができず、建てられる建物の大きさも決まるため、売り方が限られます（編集部の整理です）。

出典：※1 福岡市「福岡市空家等対策計画」、※2 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「（参考）建築基準法第43条2項2号許可に係る敷地の制限基準」、※3 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「福岡市建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準（建築基準法第43条第2項第2号許可基準）」、※4 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「建築許可運用基準 別表（適用要件・建築物等の制限基準一覧）」、※5 福岡市「福岡市地域貢献等空き家活用補助金」

福岡市の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準（令和8年2月1日施行）

• 幅4m以上の通路に接する敷地：通路の土地・建物の所有者が同意した協定が必要。原則として既存の建物の建替えであること
• 現況幅1.8m以上で、将来4m以上になることが確実と見込まれる通路に接する敷地：通路の中心からの後退などで空地が確保されることが要件。協定道路は現況幅2.7m以上4m未満が対象^※4
• 市道などの認定道路や公的機関が管理する道で幅1.5m以上1.8m未満のもの、協定で将来4mが見込めないものなどは、案件ごとに建築審査会に諮る個別審査^※4
• 建物の制限：2階以下、延べ面積200平方メートル以下（一戸建ての住宅は280平方メートル以下）、延焼のおそれのある外壁・軒裏は防火構造、建物の4周に有効幅50cm以上（長屋・共同住宅で通路が2.7m未満なら75cm以上）の敷地内通路^※4
• 通路との境界は、原則として敷地内に縁石で明示する

出典 ※3 福岡市住宅都市みどり局建築指導課／確認日 2026-09-21

敷地の制限

43条2項2号許可に係る敷地の制限基準（令和7年11月更新）

• 許可が必要な通路に接する敷地の面積は、原則100平方メートル以上
• 例外：令和5年6月30日以前から既存建築物の敷地として100平方メートル未満だったもの、100平方メートル以上の土地が後退（セットバック）で100平方メートル未満になるもの（限度は95平方メートル以上）
• 協定道路（私道）にのみ接する土地は、原則として敷地分割を認めない
• 敷地分割では、原則として旗竿地（敷地延長部分の幅2m以上3m未満）を生じさせない。分割の前に建築指導課との事前協議が必要

出典 ※2 福岡市住宅都市みどり局建築指導課／確認日 2026-09-21

空き家の活用の補助

福岡市地域貢献等空き家活用補助金（令和8年度）

• 子育て居住型：市街化調整区域の空き家を子育て世帯の住宅として改修する場合。区域指定型制度を適用する地区にあることなどが条件
• 地域貢献型：子ども食堂や福祉施設などに改修する場合
• 共通の条件：空き家を10年以上活用すること、昭和56年6月1日以降の着工（それ以前なら耐震改修で耐震性を確保）、市税の滞納がないこと
• 土砂災害警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域、災害危険区域、想定浸水深3m以上の浸水想定区域などにある空き家は対象外

出典 ※5 福岡市／確認日 2026-09-21

市の公式ページでは、老朽化した空き家の解体費そのものを補助する制度は確認できませんでした（2026年9月時点）。管理されていない空き家は、市の指導・勧告の対象になり、勧告を受けると土地の固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外れます^※6。

出典：※2 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「（参考）建築基準法第43条2項2号許可に係る敷地の制限基準」、※3 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「福岡市建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準（建築基準法第43条第2項第2号許可基準）」、※4 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「建築許可運用基準 別表（適用要件・建築物等の制限基準一覧）」、※5 福岡市「福岡市地域貢献等空き家活用補助金」、※6 福岡市「福岡市の放置空家対策について」

売る前に確かめること

1. 前の道が建築基準法の道路か、許可が必要な通路か（建築指導課 道路判定係の窓口で確認）^※7
2. 通路なら現況幅が4m以上か、1.8m以上4m未満か、1.5m以上1.8m未満か。協定道路なら協定の有無と、喉元の敷地の所有者の同意があるか
3. 敷地の面積が100平方メートル以上か。100平方メートル未満なら、令和5年6月30日以前からの敷地かどうか
4. 分割して売ることを考えているなら、協定道路にのみ接していないか（原則として分割は認められない）
5. 市街化調整区域なら、指定既存集落や区域指定型制度の対象か（買主が補助を使えるかに関わる）

福岡県全体の状況は 福岡県の訳あり物件 にまとめています。

内容は、2026年9月21日に福岡市の公式資料で確認したものです。運用基準は改正されることがあるため、最新の内容は市の窓口で確かめてください。

出典：※7 福岡市「建築基準法第43条第2項第2号許可の取り扱いについて」

出典

1. 福岡市「福岡市空家等対策計画」（令和3年12月） https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/jigyochosei/shisei/1111_4.html ／確認日 2026-09-21
2. 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「（参考）建築基準法第43条2項2号許可に係る敷地の制限基準」（令和7年11月更新） https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kenchikushido/life/kijunnhoujounodouro/documents/43kyoka_shikitibunnkatu.pdf ／確認日 2026-09-21
3. 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「福岡市建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準（建築基準法第43条第2項第2号許可基準）」（令和8年2月1日施行） https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kenchikushido/life/kijunnhoujounodouro/documents/kyokakizyun.pdf ／確認日 2026-09-21
4. 福岡市住宅都市みどり局建築指導課「建築許可運用基準 別表（適用要件・建築物等の制限基準一覧）」 https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kenchikushido/life/kijunnhoujounodouro/documents/beppyou.pdf ／確認日 2026-09-21
5. 福岡市「福岡市地域貢献等空き家活用補助金」（2026年7月7日更新） https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/jigyochosei/life/soudan/top_2_4_2.html ／確認日 2026-09-21
6. 福岡市「福岡市の放置空家対策について」（2026年9月15日更新） https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/bid_safe/life/00002.html ／確認日 2026-09-21
7. 福岡市「建築基準法第43条第2項第2号許可の取り扱いについて」 https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kenchikushido/life/kijunnhoujounodouro/43_2_2kyoka.html ／確認日 2026-09-21