箱根町の訳あり物件：国立公園の建築規制（建ぺい率10〜40%）と、別荘・古い住宅の売り方

箱根町は、町のほぼ全域が富士箱根伊豆国立公園に入り、特別地域の区域ごとに建物の高さ・建ぺい率・容積率の上限が決まっています。建て替えたときの大きさと、別荘地の管理の引き継ぎが売値を左右します。

箱根町の特徴

箱根町は、ほぼ全域が富士箱根伊豆国立公園の区域内にあり、自然公園法の規制を受けます^※1。特別地域では建物の新築・改築・増築などに許可が必要で（自然公園法第20条）、区域ごとに高さ・建ぺい率・容積率・緑地率などの基準が定められています^※2※3。

表は特別地域の区域ごとの基準で、環境省「箱根地域における建築物の基準（概要）」（令和6年5月） ^※3 によります（A区域の高さは建築基準法の高さ8m以下かつ最高最低13m以下など、詳細は管理計画書による）。全区域共通で、屋根の勾配・色彩（暗褐色系など）、外壁の色彩、擁壁を自然石積みなどにすることなども定められ、基準を満たしていても風致上の支障があれば許可されない場合があるとしています^※3。

箱根町では、建て替えのときに建てられる大きさが敷地に対してかなり小さく、デザインや色にも制限がかかるため、古い別荘や住宅を建て替え前提で買う人が限られます。許可の手続きにも時間がかかるため、一般の住宅地と同じ感覚で価格を付けると売れ残りやすくなります（編集部の整理です）。東急リバブルも、法的制限がある土地は売れにくくなるとしています^※4。

出典：※1 箱根町「都市計画（用途地域など）について」、※2 環境省 関東地方環境事務所「富士箱根伊豆国立公園箱根地域における自然公園法許可申請等の手引き」、※3 環境省 富士箱根伊豆国立公園管理事務所「箱根地域における建築物の基準（概要）」、※4 東急リバブル（Lnote）「売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選」

売る前に確かめること

1. 土地が国立公園の特別地域（A〜D区域）・普通地域のどれか（環境省の区域図、町の窓口）
2. 今の建物が許可を受けて建てられたものか、建て替えたときの大きさ（建ぺい率・容積率）
3. 別荘地なら管理組合・管理会社の有無と、管理費・温泉などの契約の引き継ぎ
4. 前の道が建築基準法上の道路か、崖・擁壁の有無

神奈川県全体の状況は 神奈川県の訳あり物件 にまとめています。

内容は、2026年9月21日に箱根町・環境省の公式資料で確認したものです。自然公園法の手続きは環境省の事務所に確認してください。

出典

1. 箱根町「都市計画（用途地域など）について」（2026年9月閲覧） https://www.town.hakone.kanagawa.jp/www/contents/1100000001397/index.html ／確認日 2026-09-21
2. 環境省 関東地方環境事務所「富士箱根伊豆国立公園箱根地域における自然公園法許可申請等の手引き」（令和6年5月） https://www.env.go.jp/park/content/000219804.pdf ／確認日 2026-09-21
3. 環境省 富士箱根伊豆国立公園管理事務所「箱根地域における建築物の基準（概要）」（令和6年5月） https://www.env.go.jp/park/content/000219802.pdf ／確認日 2026-09-21
4. 東急リバブル（Lnote）「売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選」（2026年6月12日更新） https://www.livable.co.jp/l-note/question/s29200/ ／確認日 2026-09-20