神奈川県の訳あり物件：崖・擁壁と木造住宅密集地域、市ごとの制度
神奈川県の訳あり不動産は、丘陵地に広がる住宅地の崖・擁壁と、横浜市・川崎市の木造住宅密集地域に関わるものが目立ちます。横浜市は市域の約60%が丘陵地とされ、高さ3mを超える崖の近くでは擁壁などの建築制限があります※1。密集地域では、横浜市の不燃化推進地域（約1,140ha）や川崎市の不燃化重点対策地区で、建替えが原則として準耐火建築物以上に限られます※2※3。
神奈川の訳あり不動産の特徴
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 崖・擁壁 | 横浜市は市域の約60%が丘陵地で、開港以来、丘陵地に市街地が形成され、崖の上や下に建物が建てられてきた |
| 密集市街地（横浜） | 地震火災で延焼の被害が特に大きいと想定される重点対策地域を「不燃化推進地域」（約1,140ha）に指定。平成27年7月1日以降の建築は原則として耐火性能の強化が必要 |
| 密集市街地（川崎） | 小田周辺地区（91ha）・幸町周辺地区（37ha）を不燃化重点対策地区に指定。旧耐震の建物の割合と幅4m未満の道路の割合が市全体より高い |
表は横浜市 ※1※2 と川崎市 ※4 の資料をもとに編集部がまとめたものです。
出典：※1 横浜市建築局「横浜市建築基準条例及び同解説（崖の規定）」、※2 横浜市「横浜市密集市街地における地震火災対策計画（交付金関係資料）」、※4 川崎市「密集市街地の改善に向けた不燃化重点対策地区における補助制度等の概要」
神奈川で多い訳ありの事情
- 崖・擁壁のある土地：建替えのときに擁壁の造り直しや基礎の補強が必要になることがあります。SUUMOは、道路と土地に高低差がある場合、擁壁工事に数百万円単位の費用がかかることがあり、売れない要因になりうるとしています※5。東急リバブルも、道路と高低差があり高額な造成費用がかかる土地は売れにくいとしています※6
- 密集地域の古い木造住宅：建替えは原則として準耐火建築物以上。解体や建替えに市の補助がある地区もあります
- 狭い道路・道路に接していない敷地：SUUMOは、再建築不可物件はリフォームやローンに制約があると説明しています※7
出典：※5 リクルート（SUUMO）「売れない土地はどうすればいい？原因別の対策から手放すための最終手段まで徹底解説！」、※6 東急リバブル（Lnote）「売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選」、※7 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」
市ごとの特徴
- 横浜市：市域の約60%が丘陵地で崖・擁壁の建築制限。不燃化推進地域（約1,140ha）では準耐火以上※1※2
- 川崎市：小田周辺・幸町周辺の不燃化重点対策地区。旧耐震と幅4m未満の道路の割合が市全体より高い※4
- 横須賀市：谷戸の階段の上の家は不動産事業者が媒介を敬遠する傾向と、市の計画自身が指摘。無接道・狭小敷地も流通の障壁※8
- 鎌倉市：古都保存法の歴史的風土保存区域（989ha）・特別保存地区（573.6ha）と風致地区が重なり、建築や造成に許可・届出が必要※9
- 相模原市：市域の34%が都市計画区域外。市街化調整区域・非線引きの区域も広い※10
市ごとの制度は、下の「市区から探す」から確かめられます。内容は、2026年9月21日に横浜市・川崎市の公式資料で確認したものです。
出典：※1 横浜市建築局「横浜市建築基準条例及び同解説（崖の規定）」、※2 横浜市「横浜市密集市街地における地震火災対策計画（交付金関係資料）」、※4 川崎市「密集市街地の改善に向けた不燃化重点対策地区における補助制度等の概要」、※8 横須賀市「第2期横須賀市空家等対策計画」、※9 国土交通省「鎌倉市における歴史的風土保存の取組み（社会資本整備審議会資料）」、※10 相模原市「相模原市の概要（令和6年版相模原市統計書にもとづく区域面積）」
出典
- 横浜市建築局「横浜市建築基準条例及び同解説（崖の規定）」（2023年5月26日版） https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki/jorei/kijunjourei/kijunjourei.files/kaisetsu_shinkyu20230526.pdf ／確認日 2026-09-21
- 横浜市「横浜市密集市街地における地震火災対策計画（交付金関係資料）」（2025年3月25日） https://en.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/sogotyousei/kofukin/koufukin.files/0765_20250325.pdf ／確認日 2026-09-21
- 川崎市「川崎市不燃化重点対策地区における建築物の不燃化の推進に関する条例及び同解説」（令和6年改定） https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000085/85105/funenka_sinkyuu_R6.pdf ／確認日 2026-09-21
- 川崎市「密集市街地の改善に向けた不燃化重点対策地区における補助制度等の概要」（平成29年2月） https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18027/haihu20170213.pdf ／確認日 2026-09-21
- リクルート（SUUMO）「売れない土地はどうすればいい？原因別の対策から手放すための最終手段まで徹底解説！」（2026年6月5日公開） https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/20260605/001 ／確認日 2026-09-20
- 東急リバブル（Lnote）「売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選」（2026年6月12日更新） https://www.livable.co.jp/l-note/question/s29200/ ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」（2025年11月26日更新） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/ ／確認日 2026-09-20
- 横須賀市「第2期横須賀市空家等対策計画」（2026年3月9日掲載） https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/4821/akiyakeikaku/documents/plan2.pdf ／確認日 2026-09-21
- 国土交通省「鎌倉市における歴史的風土保存の取組み（社会資本整備審議会資料）」（2026年9月閲覧） https://www.mlit.go.jp/singikai/infra/city_history/historic_climate/koto/2/images/shiryou2-2.pdf ／確認日 2026-09-21
- 相模原市「相模原市の概要（令和6年版相模原市統計書にもとづく区域面積）」（2025年版資料（令和6年版統計書）） https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/390/2025/02.pdf ／確認日 2026-09-21
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出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
