京都市の訳あり物件：京町家・路地状敷地・袋路と、解体の1年前届出・建替えの条件

京都市では、京町家（平成28年度に40,146軒）と、袋路・細街路に面した路地状敷地が訳ありの中心です。保全重点取組地区の京町家などは、解体の1年前までに市への届出が要ります。

目次

1. 京都市の特徴
2. 京都市の制度
3. 売る前に確かめること

京都市の特徴

• 京町家（建築基準法の施行の際に存在した伝統的な構造の木造建築物など）は、平成28年度の調査で40,146軒。平成20・21年度の47,735軒から減少した^※1※2
• 市は、京町家条例の制定後も滅失に歯止めがかかっておらず、地価の上昇や建築工事費の急騰で、維持改修費や固定資産税・相続税の負担が重くなっているとしている^※3
• 町家が並ぶ地域には、道路から細い路地だけで入る敷地や、袋路（行き止まりの道）などの細い道に面した敷地が多い。市は条例で、袋路の2項道路や歴史的細街路などにだけ接する建物の制限を定め、町並みの保全と老朽建築物の建替えの誘導を図っている^※4

京都市では、京町家を相続したが住む人がいない、路地の奥で建替えに条件がある、という二つの事情が重なりやすいのが特徴です。京町家として残して売るか、解体して土地として売るかで、届出の期間や買主の層が変わります（編集部の整理です）。

出典：※1 京都市「京町家施策の現状と今年度の取組予定（京町家保全・継承審議会資料）」、※2 京都市「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」、※3 京都市「京町家の保全・継承に関する諮問書」、※4 京都市「京都市細街路にのみ接する建築物の制限等に関する条例」

京都市の制度

京町家の解体の届出

京都市京町家の保全及び継承に関する条例（第19条）

• 京町家保全重点取組地区にある京町家と重要京町家を解体するときは、解体に着手する日の1年前までに市長に届け出る
• 届出の後、市は情報提供や助言など保全・継承のための措置をとる。届出から1年を経過するまでは、原則として解体着手日を繰り上げられない（保全・継承が客観的に困難な場合などは市長の承認で繰上げ可）
• それ以外の京町家も、解体するときはあらかじめ届け出るよう努める
• 重要京町家を届出をせずに解体した場合などは罰則がある

出典 ※2 京都市／確認日 2026-09-21

路地状敷地の建築制限

京都市建築基準条例 第5条・施行細則 第19条の3

• 幅8m未満の路地状部分だけで道路に接する敷地は、路地状部分の長さに応じて幅が必要（20m以内は2m、20m超35m以内は2＋(長さ−20)÷15m、35m超は4m）
• 幅が足りない場合でも、法の施行時に建物があった敷地で、一戸建て住宅（または従前と同じ用途）、2階以下、耐火建築物か準耐火建築物、などの基準に合い、市長が安全上・防火上支障がないと認めれば、道路に2m以上接していれば建替えができる
• 共同住宅・旅館など一定の用途は、路地状部分だけで道路に接する敷地には原則として建てられない

出典 ※5 京都市／確認日 2026-09-21

袋路・細い道の建替え

京都市細街路にのみ接する建築物の制限等に関する条例 ほか

• 袋路の2項道路、特定防災細街路、3項道路、歴史的細街路にだけ接する建物について、敷地・構造・用途の制限を定め、町並みの保全と老朽建築物の建替えの誘導を図る
• 連担建築物設計制度を使った「袋路再生」の取扱要領（令和4年4月改正）もある^※6

出典 ※4 京都市／確認日 2026-09-21

出典：※2 京都市「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」、※4 京都市「京都市細街路にのみ接する建築物の制限等に関する条例」、※5 京都市「路地状敷地（京都市建築基準条例第5条・同施行細則第19条の3）」、※6 京都市「連担建築物設計制度を活用した袋路再生について」

売る前に確かめること

1. 建物が京町家に当たるか。京町家保全重点取組地区や重要京町家の指定があるか（解体の1年前届出の対象か）
2. 敷地が路地状敷地か。路地状部分の長さと最も狭い幅
3. 前の道が袋路・細街路か、2項道路・3項道路・歴史的細街路の指定があるか
4. 相続人・共有者と、町家として残すか解体するかの方針

京都府全体の状況は 京都府の訳あり物件 にまとめています。

内容は、2026年9月21日に京都市の公式資料で確認したものです。

出典

1. 京都市「京町家施策の現状と今年度の取組予定（京町家保全・継承審議会資料）」（令和6年） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000333/333350/04_00_konendotorikumi.pdf ／確認日 2026-09-21
2. 京都市「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月16日条例第12号） https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/wp-content/uploads/2021/11/zyourei.pdf ／確認日 2026-09-21
3. 京都市「京町家の保全・継承に関する諮問書」（2026年9月閲覧） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000337/337257/simonsyo.pdf ／確認日 2026-09-21
4. 京都市「京都市細街路にのみ接する建築物の制限等に関する条例」（2026年9月閲覧） https://www1.g-reiki.net/kyoto/reiki_honbun/k102RG00001226.html ／確認日 2026-09-21
5. 京都市「路地状敷地（京都市建築基準条例第5条・同施行細則第19条の3）」（2026年9月閲覧） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000282/282178/roji.pdf ／確認日 2026-09-21
6. 京都市「連担建築物設計制度を活用した袋路再生について」（令和4年4月18日改正） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000263905.html ／確認日 2026-09-21