旧耐震の家を売るとき：建物の評価、古家付き・更地・買取の選び方、3,000万円特別控除

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旧耐震の古い家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

旧耐震は既存不適格の一つ

東急リバブルは、建築基準法の耐震設計法が1981年（昭和56年）6月1日を境に大きく変わり、1981年5月31日以前に建築確認を通過した建物を「旧耐震基準」と呼ぶこと、当時は適法だったが現行の耐震基準を満たしていないため既存不適格建築物に当たることを説明しています^※1。建築基準法は、規定の施行の際に現に存在する建築物で規定に適合しないものには、その規定を適用しないと定めています（第3条第2項）^※4。

出典：※1 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」、※4 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」

建物の評価と住宅ローン

SUUMOは、築50年の建物には金融機関の融資査定でも評価がほとんどつかず、買主の住宅ローンの融資額が土地の評価額に限られることが多いと説明しています。場合によっては建物が解体費用分のマイナスと見なされることもあるとしています^※2。一方、建物状況調査（インスペクション）で状態が良好だと示せたり、5〜10年以内に基礎の補強や耐震化リフォームなどをしていたりすれば、建物にも価値がつく場合があるとしています^※2。

出典：※2 リクルート（SUUMO）「築50年の一戸建て売却｜相場とリスク、費用を解説。売れないときの対処法は？」

売り方は3つ

表はSUUMOの解説 ^※2 をもとに編集部がまとめたものです。SUUMOは、木造住宅の解体費用の相場を1坪あたり3万〜5万円、30坪なら90万〜150万円程度とし、アスベストを含む建材があれば除去費用が加わることもあるとしています^※2。

固定資産税の住宅用地特例は、住宅の敷地に適用されるもので^※5、SUUMOは、更地にしたあと1月1日時点で建物がない状態で売れ残ると特例がなくなり、翌年の税金が最大6倍に上がると注意しています^※2。

出典：※2 リクルート（SUUMO）「築50年の一戸建て売却｜相場とリスク、費用を解説。売れないときの対処法は？」、※5 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」

相続した旧耐震の家：3,000万円特別控除

国税庁によると、相続した被相続人の居住用家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたことなどが要件）やその敷地を売る場合、家屋を売るときは譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと、または家屋を取り壊してから敷地を売ることなどを条件に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡では、売った時から翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合も対象です^※3。要件と期限は 相続・空き家の制度 で説明しています。

出典：※3 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

売る前に確かめること

1. 建築確認の日付（確認済証や建築計画概要書）で、旧耐震か新耐震か
2. 耐震補強やリフォームの履歴と、その書類
3. 相続した家なら、3,000万円特別控除の要件と期限に当てはまるか
4. 古家付き・更地・買取の3つで、手元に残る金額を比べる

手順は編集部の整理です。既存不適格全体の扱いは 既存不適格建築物の売却 で説明しています。

法令・制度の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索）と国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）で確認したものです。

よくある質問

旧耐震の家は売れますか？

売れます。建物の評価はほとんどつかないことが多いため、古家付き土地として売るのが主流です。解体して更地にする、買取業者に売る方法もあります。

解体してから売ったほうが高く売れますか？

更地は買主が新築をすぐ始められる反面、解体費用がかかり、1月1日時点で建物がないと翌年の固定資産税が上がります。まず古家付きで売り出し、反応を見て判断する方法が一般的です。

相続した旧耐震の家を売るときに使える特例は？

耐震改修か取り壊しなどの要件を満たせば、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を使える場合があります。