増築部分が未登記の家を売るとき：表題変更登記の義務と過料、違反建築の確認

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増築部分が未登記の家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

増築したときの登記の義務

不動産登記法は、建物の表題部の登記事項（床面積など）に変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています（第51条）^※1。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料に処せられます（第164条）^※1。

出典：※1 e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」

なぜ売る前に直すのか

東急リバブルは、登記は建物の所在・構造・床面積などの物理的な状況を示すもので、未登記だと所有者や状況が公的に確認できず、買主が住宅ローンを組めないと説明しています^※3。増築部分だけが未登記の場合も、登記の内容と現況が合わないため、買主や金融機関から直すよう求められることが多いと考えられます（編集部の整理です）。

SUUMOが紹介する土地家屋調査士は、表題部の登記を代理で申請できるのは土地家屋調査士だけだとし、未登記の建物は図面がないことが多く調査に手間がかかると説明しています^※2。

出典：※2 リクルート（SUUMO）「表題登記とは？表示登記との違いや費用、自分で申請する流れを全解説」、※3 東急リバブル（Lnote）「表題登記は自分でできる？費用や必要書類を紹介」

増築で違反建築になっていないか

SUUMOが紹介する不動産会社は、建築確認を取った後に無断で増築して床面積が増えている物件は少なくなく、壁で囲われたサンルームのようなものは登記の対象になる場合もあり、気づかないうちに建ぺい率や容積率の制限に抵触していることもあるとしています^※4。

建築基準法は、防火地域・準防火地域の外で、増築する部分の床面積の合計が10平方メートル以内なら建築確認の申請を不要としています（第6条第2項）^※5。ただし確認が不要でも、建ぺい率などの基準に合わせる必要はあります（編集部の整理です）。LIFULL HOME’Sも、増築面積が10平方メートル未満など確認申請が不要な場合に、気付かないまま基準を超えてしまうことがあるとしています^※6。

出典：※4 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※5 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※6 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」

売る前にやること

1. 登記事項証明書の床面積・階数と、今の建物（増築部分を含む）を比べる
2. 増築部分について、確認済証・検査済証があるかを確かめる
3. 建ぺい率・容積率を超えていないかを確かめる（超えていれば 違反建築物 を確認）
4. 土地家屋調査士に建物表題変更登記を依頼し、費用の見積もりを取る

手順は編集部の整理です。建物自体がまったく登記されていない場合は 未登記建物の売却 で説明しています。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

増築したら登記は必要ですか？

床面積などが変わったら、変更があった日から1か月以内に建物表題変更登記を申請する義務があります。怠ると10万円以下の過料の対象です。

10平方メートル以内の増築なら何もしなくてよいですか？

防火地域・準防火地域の外なら建築確認は不要ですが、建ぺい率などの基準に合わせる必要があり、床面積が変われば表題変更登記も必要です。

増築部分が未登記のまま売れますか？

売ること自体はできますが、登記と現況が合わないため買主や金融機関から直すよう求められることが多く、売る前に登記を直すのが基本です。