無断増築の家を売るとき：違反建築になるしくみ、住宅ローン、撤去か買取か

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無断増築のある家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

無断増築で違反になるしくみ

建築基準法は、建築物を増築するときは建築確認を受けることを原則としつつ、防火地域・準防火地域の外で、増築部分の床面積の合計が10平方メートル以内なら確認を不要としています（第6条）^※3。LIFULL HOME’Sは、増築面積が10平方メートル未満など確認申請が不要な場合に、気付かないまま基準を超えてしまい、違法建築と知らずに所有しているケースもあるとしています^※2。

SUUMOが紹介する不動産会社は、建築確認を取った後に無断で増築し申請時より床面積が増えている物件は決して少なくなく、壁で囲われたサンルームなどで建ぺい率や容積率を超えていることもあるとしています^※1。東急リバブルも、竣工後にベランダにサンルームを増築して床面積が規制を超えた建物を違反建築物のよくある例に挙げています^※4。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※3 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※4 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

住宅ローンへの影響

SUUMOが紹介する不動産会社は、現況が違法状態の物件は程度にもよるが8〜9割ほどの金融機関で審査に通らない印象だとする一方、建ぺい率や容積率のオーバーが数%程度であれば融資してくれる金融機関もあるとしています^※1。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

売り方の選び方

表はLIFULL HOME’S ^※2 とSUUMO ^※1 の解説をもとに編集部がまとめたものです。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」

隠して売ると責任を問われる

LIFULL HOME’Sは、違法建築は告知義務の対象となり、知らなかった場合でも契約不適合責任を問われる可能性があるとしています^※2。建築基準法は、違反建築物に対して特定行政庁が除却・改築・使用禁止などの是正措置を命じることができると定めています（第9条）^※3。増築の内容は、図面や写真とともに不動産会社に最初から伝えてください（編集部の整理です）。

出典：※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「違法建築物件は売却できる？方法や注意点を徹底解説」、※3 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」

売る前に確かめること

1. 増築した時期と面積、確認申請をしたかどうか
2. 今の建ぺい率・容積率と、どれだけ超えているか
3. 増築部分が登記されているか（されていなければ 増築部分が未登記の家）
4. 撤去した場合の費用と、撤去後に基準に収まるか

手順は編集部の整理です。違反建築物全体の扱いは 違反建築物（違法建築）の売却 で説明しています。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

サンルームを付けたら違反建築になりますか？

壁で囲われたサンルームなどで床面積が増え、建ぺい率や容積率を超えると違反建築になることがあります。

建ぺい率を少し超えているだけでも住宅ローンは使えませんか？

オーバーが数%程度なら融資する金融機関もあるとされています。金融機関によって判断が違うため、不動産会社に確認してください。

無断増築を言わずに売ってもよいですか？

違法建築は告知の対象で、知らなかった場合でも契約不適合責任を問われる可能性があります。必ず伝えてください。