特定空家・管理不全空家の判断基準：国のガイドラインの4つの観点と、自分の空き家の確かめ方

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傷んだ空き家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

判断の4つの観点

空家法は、特定空家等を、そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全のために放置が不適切な状態にある空き家としています（第2条第2項）^※2。ガイドラインは、それぞれの観点ごとに、特定空家等と、その手前の管理不全空家等の状態の例を示しています^※1。

出典：※1 国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」、※2 e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）」

保安上の危険の例

表はガイドライン〔別紙1〕 ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。

出典：※1 国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

衛生・景観・生活環境の例

表はガイドライン〔別紙2〕〜〔別紙4〕 ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。これらが著しい状態になると特定空家等の例に当たります^※1。

出典：※1 国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

周辺の状況も判断に入る

ガイドラインは、同じ傷み具合でも、狭い敷地の密集市街地や通行量の多い道路沿いにある空き家は、倒壊したときに隣家や通行人に被害が及びやすいため措置の必要性が高く、周辺に家屋や公道がない場合は必要性が低いと考えられるとしています^※1。大雪や台風の影響を受けやすい地域では、早い段階から措置が必要になることもあるとしています^※1。

出典：※1 国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

当てはまりそうなときにやること

1. 屋根・外壁・塀・擁壁・立木・窓を外から確かめ、写真を残す
2. 雑草の刈り取り、ごみの撤去、窓や扉の補修など、すぐできる管理をする
3. 修繕の見積もりと、売却（古家付き・更地・買取）の査定を比べる
4. 市区町村の空き家の相談窓口や、解体・修繕の補助制度を確かめる

手順は編集部の整理です。ガイドラインは、市区町村はまず所有者に連絡して事情を把握し、改善の方法が分からない、遠方に住んでいるといった場合は、相談先や助成制度を紹介することなどで解決を図ることが考えられるとしています^※1。

東急リバブルは、管理不全空家や特定空家として住宅用地の特例が適用されなくなると、固定資産税が6倍（元の税額）になる可能性があるとしています^※3。特例が外れるのは勧告を受けたときです^※4。LIFULL HOME’Sも、法改正で管理不全空家への指導・勧告が増えていると紹介しています^※5。通知が届いた場合は 空き家の指導・勧告の通知が届いたら、解体を考える場合は 空き家を解体して売るか を確認してください。

ガイドラインは国土交通省の公表版（令和8年9月3日最終改正）、法令は2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索）で確認したものです。

出典：※1 国土交通省・総務省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」、※3 東急リバブル（Lnote）「売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選」、※4 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」、※5 LIFULL（LIFULL HOME'S）「空き家法改正により指導数が急増。譲渡所得3,000万円控除の公布が過去最多」

よくある質問

特定空家になる基準は何ですか？

国のガイドラインは、倒壊などの保安上の危険、衛生上の有害、景観の悪化、周辺の生活環境への影響の4つの観点で状態の例を示し、市区町村が周辺の状況も含めて総合的に判断するとしています。

家が少し傾いています。特定空家になりますか？

ガイドラインは、倒壊のおそれがあるほどの著しい傾斜の目安を1/20超としています。傾きがそれ未満でも、屋根の変形や雨水の浸入などがあれば管理不全空家の例に当たることがあります。

雑草やごみだけでも対象になりますか？

散乱・山積したごみや腐敗したごみ、立木の枝のはみ出しなどは管理不全空家等の例に挙げられています。