再建築不可・既存不適格・違反建築の違い：建築基準法での扱いと確かめ方

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どれに当たる場合でも、そのまま売れるかを査定で確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

3つの違い

表は建築基準法の条文^※1とSUUMOの解説^※2をもとに編集部がまとめたものです。

東急リバブルは、既存不適格建築物は建築当時の法律には合っていたものの、その後の法改正で今の基準を満たさなくなった建物で、旧耐震基準の建物もその例の一つだと説明しています。違反建築物との違いは、違反建築物には手続きを経ずに建てたり竣工後に増改築したりといった所有者の何らかの意思がある一方、既存不適格は所有者に特段の意思がなく、法改正によって基準に合わなくなった点だとしています^※3。

出典：※1 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

再建築不可の多くは「既存不適格」でもある

SUUMOは、建築基準法ができたのが昭和25年（1950年）、都市計画法が昭和43年（1968年）で、それ以前に建てられた家や、都市計画区域などに指定される前に建てられた家の中に接道義務を満たさないものがあると説明しています^※2。こうした建物は、建てた時は適法だったという点で既存不適格にあたり、接道の点で再建築不可にもあたります（編集部の整理です）。

一方、建てた後に無断で増築したなどで違反建築になっている場合は、既存不適格とは扱いが違います。売るときに買主や金融機関から指摘されることがあるため、建築確認済証・検査済証の有無や、増改築の履歴を確かめておいてください（編集部の整理です）。

東急リバブルは、既存不適格建築物を買うときの注意点として、担保評価が低く融資を受けにくいこと、購入後の増築や建て替えが難しいこと、売却が難しいことを挙げています^※3。

出典：※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 東急リバブル（Lnote）「既存不適格建築物とは？違反建築物との違いや購入時の注意点を解説」

どれに当たるかを確かめる方法

• 建築確認済証・検査済証があるか（ない場合は、市区町村で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を確かめられることがある）
• 前の道が建築基準法上の道路か、敷地が2m以上接しているか（接道義務）
• 建ててから増築・改築したことがあるか

確認項目は編集部の整理です。判断は市区町村の建築指導の窓口や建築士に相談してください。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

違反建築物の売り方は 違反建築物（違法建築）の売却、増築部分などが登記されていない場合は 未登記建物の売却 で説明しています。

よくある質問

既存不適格と違反建築の違いは何ですか？

既存不適格は、建てた時は適法だったがその後の法改正などで基準に合わなくなった建物で、その規定は適用されません。違反建築は法令に違反している建物で、特定行政庁が是正を命じることができます。

再建築不可は違法ですか？

再建築不可は、接道義務を満たしていないため建て替えができない状態のことで、建物が違法とは限りません。建てた時に適法だった建物は既存不適格にあたります。

既存不適格の家は売れますか？

売ることはできます。増改築の際に今の基準に合わせる必要が生じることがあるため、買主にその点を説明できるよう資料をそろえておくと進めやすくなります。