孤独死・自然死の家を売るとき：告知が要る場合と要らない場合、特殊清掃、価格への影響

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孤独死や特殊清掃のあった家も、そのまま査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

告げなくてよい場合と、告げる場合

表は国土交通省のガイドライン ^※1 をもとに編集部がまとめたものです。ガイドラインは、自宅での死亡のうち老衰や病死が9割を占めることなどから、自然死が買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと整理しています^※1。

出典：※1 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文）」

特殊清掃とは

ガイドラインは、特殊清掃を、孤独死などが発生した住居で原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービスとしています^※1。LIFULL HOME’Sは、ハウスクリーニングで済む場合もあるが、死臭や体液による汚れが染みついている場合は専門業者による特殊清掃が必要だと説明しています^※2。

特殊清掃を行ったかどうかが告知の分かれ目になるため、行った場合は、作業日、作業した場所、業者の報告書や請求書を残しておきます（編集部の整理です）。

出典：※1 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文）」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」

売買には「何年たてば」の目安がない

ガイドラインで「概ね3年」の目安が示されているのは賃貸借の場合です^※1。LIFULL HOME’Sは、売買取引では原則として告知義務に時効はないとし^※2、三井のリハウスも、売買では経過年数にかかわらず告知が必要だとしています^※3。

出典：※1 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文）」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」、※3 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを紹介」

告げるときに伝えること、伝えなくてよいこと

ガイドラインは、告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げるとしています^※1。一方、亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はないとしています^※1。

出典：※1 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文）」

価格への影響は見方が分かれる

孤独死による値下がりの目安は、解説によって幅があります。

• SUUMOが紹介する不動産会社の話では、孤独死で相場の5%減ほど、特殊清掃を要した場合で5〜10%減ほどの印象としています^※4。
• LIFULL HOME’Sは、あくまで目安として、特殊清掃が必要な孤独死などで相場から10〜20%程度の下落が考えられるとしています^※2。

どちらも事件性がない場合の下落は比較的小さいという点では一致しています^※4※2。地域や物件で変わるため、複数の会社の査定で確かめてください（編集部の整理です）。

出典：※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」、※4 リクルート（SUUMO）「訳あり物件の売却方法とは？事故物件・再建築不可など種類別の売り方と注意点」

売る前にやること

1. 亡くなった日（発見日）、場所、死因、特殊清掃・リフォームの有無と日付を書き出す
2. 特殊清掃の報告書、リフォームの契約書、管理会社とのやりとりをそろえる
3. 告知書（物件状況等報告書）に事実を書く
4. 仲介と買取の両方で査定を取る

手順は編集部の整理です。LIFULL HOME’Sは、修繕費を回収できるとは限らないので高額なフルリフォームはおすすめできないとしています^※2。告知書の書き方は 事故物件の告知書の書き方、全体の流れは 事故物件の売却 で説明しています。

ガイドラインの内容は、国土交通省の公表資料（令和3年10月）で2026年9月20日に確認したものです。

出典：※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「事故物件でも売却できる？ 告知義務の判断基準や価格への影響、具体的な対策まで解説」

よくある質問

親が自宅で病死し、すぐに見つかりました。告知は必要ですか？

国土交通省のガイドラインでは、自然死ですぐに見つかり特殊清掃などが不要だった場合は、原則として告げなくてよいとされています。ただし買主から聞かれた場合は告げる必要があります。

孤独死で特殊清掃をしました。何年たてば告げなくてよいですか？

売買には期間の目安がありません。「概ね3年」は賃貸借の場合の目安です。

亡くなった人の名前や発見の状況まで伝える必要がありますか？

ガイドラインでは、氏名、年齢、家族構成、具体的な死の態様や発見状況などを告げる必要はないとされています。