再建築不可の固定資産税：安くなりやすい理由と、取り壊すと上がる仕組み・相続税の評価

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税金を払い続けるより売ったほうがよいか、査定で比べられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

固定資産税が安くなりやすい理由

SUUMOは、固定資産税や都市計画税の基準になる課税評価額は、路線価などの客観的な基準にもとづいて市区町村が算定するものの、再建築不可物件は利用の制限が個別の要因として考慮され、評価額が低くなる場合があると説明しています^※1。

東急リバブルも、用途が制限されていることに加えて建物も古いため固定資産税評価額が低く算出され、購入時の登録免許税・不動産取得税や、毎年の固定資産税・都市計画税を抑えられると説明しています^※4。LIFULL HOME’Sも、再建築不可物件には購入価格の安さに加えて税金面の優遇などのメリットがあるとしています^※5。

どのくらい下がるかは、土地の形や接道の状況、市区町村の評価によって違います。今の評価額と税額は、毎年届く納税通知書と課税明細書で確かめられます（編集部の整理です）。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※4 東急リバブル（Lnote）「「43条但し書きの許可取得により再建築可」とはどんな物件？わかりやすく解説」、※5 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」

取り壊すと税額が上がる仕組み

表は地方税法第349条の3の2と第702条の3によります^※2。特例は「人の居住の用に供する家屋の敷地」に対するものなので、建物を取り壊して更地にすると外れます（編集部の整理です）。

LIFULL HOME’Sも、更地にすると住宅用地の特例が適用されず税額が数倍になるとして、取り壊す前に試算しておくよう勧めています^※5。SUUMOは、売る前に建物を取り壊すと新しい家を建てられないため価値がさらに下がり、特例の対象外にもなると注意しています^※6。

出典：※2 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」、※5 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」、※6 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件は売れる？売却・買取の基礎知識や効果的な販売方法を伝授！」

空き家のまま放置した場合

空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづいて勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、建物が残っていても住宅用地の特例の対象から外れます^※2。再建築不可の家は建て直せないため空き家のまま残りやすく、使う予定がないなら、特例が外れる前に売却を検討するのも一つの方法です（編集部の整理です）。

出典：※2 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」

相続税ではどう評価されるか

国税庁は、道路に接していない宅地と、接道義務を満たしていない宅地を「無道路地」とし、実際に利用している路線の路線価をもとに不整形地などとして計算した価額から、その40%の範囲内で相当と認める金額を差し引いて評価するとしています。差し引く金額は、接道義務にもとづいて最小限度の通路を開設する場合の、通路に相当する部分の金額です^※3。

ただし、他人の土地に囲まれていても、その土地に通行の権利を設定している場合は無道路地にあたりません^※3。SUUMOも、相続のときに再建築不可という制約が評価で考慮され、相続税の負担が軽くなる可能性があるとしています^※1。申告は税理士に相談してください。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 国税庁「No.4620 無道路地の評価」

税金と売却のどちらを考えるか

固定資産税が安くても、建物が古くなれば修繕の費用がかかり、取り壊せば税額が上がります。住み続ける予定がないなら、建物があるうちに売った場合の価格を確かめておくと判断しやすくなります（編集部の整理です）。売り方と価格の目安は 再建築不可の売却相場 、土地の活かし方は 再建築不可物件の活用方法 で説明しています。

法令・税務の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）と国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）にもとづいています。

よくある質問

再建築不可の土地は固定資産税が安いのですか？

利用の制限が評価で考慮され、課税評価額が低くなる場合があるとSUUMOは説明しています。実際の評価額は、市区町村から届く課税明細書で確かめてください。

再建築不可の家を取り壊すと固定資産税はどうなりますか？

住宅用地の特例が外れます。小規模住宅用地では課税標準が価格の6分の1になっていたものが、特例のない額に戻るため、税額が上がります。

再建築不可の土地の相続税評価はどうなりますか？

接道義務を満たしていない宅地は無道路地として、不整形地などとして計算した価額から、40%の範囲内で通路部分に相当する金額を差し引いて評価します。