再建築不可物件のローン：住宅ローンが組みにくい理由とフラット35の接道基準、売るときの影響

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ローンが使えない物件でも、現金で買い取る業者の査定を受けられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

住宅ローンが組みにくい理由

SUUMOは、金融機関はお金を貸すときに、返済が滞った場合に備えてその家を担保として評価するため、再建築不可物件は担保としての力が弱いとみなされ、多くの金融機関で審査が通りにくかったり、借りられる額が希望より少なくなったりすると説明しています^※1。LIFULL HOME’Sも、再建築不可物件は建物の価値が低く、土地も制限付きで売りにくいため、金融機関から担保価値が低いと評価されるとしています^※2。東急リバブルは、43条の許可によって再建築できる物件でも、一般に建築基準法上の道路に接している不動産より価値が落ち、金融機関によっては住宅ローンを使えないところもあると説明しています^※4。

表はSUUMO ^※1 、LIFULL HOME’S ^※2 、住宅金融支援機構の案内 ^{※3 ※5} によります。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」、※3 住宅金融支援機構（【フラット35】）「中古住宅の技術基準の概要」、※4 東急リバブル（Lnote）「「43条但し書きの許可取得により再建築可」とはどんな物件？わかりやすく解説」、※5 住宅金融支援機構（【フラット35】）「敷地が一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接していなくても、融資の対象になりますか？（よくある質問 Q&A番号3339）」

フラット35の接道の基準

住宅金融支援機構は、中古住宅の技術基準として、住宅の敷地は原則として一般の交通の用に供する道に2m以上接することとしています^※3。そのうえで、敷地が2m以上接していなくても、都市計画区域内で建築基準法第43条第2項第2号の建築物の敷地などの場合は融資の対象になると案内しています^※5。

第43条第2項第2号は、敷地の周囲に広い空地があるなどの基準に合い、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものです（いわゆる43条の許可。 接道義務と再建築可能にする方法 ）。ただしSUUMOは、43条の許可が下りても住宅ローンの審査が厳しくなり、希望した額まで借りられなかったり、融資そのものを断られたりする場合もあると説明しています^※1。個別の物件が対象になるかは、取扱金融機関に確かめてください。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 住宅金融支援機構（【フラット35】）「中古住宅の技術基準の概要」、※5 住宅金融支援機構（【フラット35】）「敷地が一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接していなくても、融資の対象になりますか？（よくある質問 Q&A番号3339）」

リフォームの費用をどうするか

SUUMOは、再建築不可物件は担保価値が低いため、リフォームローンを利用できないことがあると説明しています^※1。担保を取らないタイプのローンもありますが、借りられる額や金利などの条件は金融機関によって違うため、リフォームの見積もりと一緒に確かめてください（編集部の整理です）。どこまでのリフォームができるかは 再建築不可のリフォーム で説明しています。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」

売るときへの影響

SUUMOは、住宅ローンを組むのが難しいため、再建築不可物件を購入できる人は現金でまとまったお金を用意できる人に限られると説明しています^※1。買い手が限られるぶん、売るときの価格は下がりやすくなります（編集部の整理です）。

主な買い手は、土地を広げられる隣地の所有者、賃貸などに使う投資家、再建築不可物件を買い取る不動産会社です。LIFULL HOME’Sは、どうしても売れない場合は買取に特化した不動産会社に相談することで早く売れることが期待できるとしています^※2。売り先ごとの価格の目安は 再建築不可の売却相場 で説明しています。

出典：※1 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※2 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」

よくある質問

再建築不可でも住宅ローンは組めますか？

多くの場合は組めません。担保としての価値が低いためで、大手銀行では原則として審査の対象外としている例が多いとされています。

再建築不可の物件にフラット35は使えますか？

敷地が原則として一般の交通の用に供する道に2m以上接していることが基準です。都市計画区域内で建築基準法第43条第2項第2号の建築物の敷地などは対象になると、住宅金融支援機構は案内しています。

買い手がローンを使えないと売れませんか？

現金で買える人、隣地の所有者、投資家、買取業者が買い手になります。一般の買い手より限られるため、価格は下がりやすくなります。