底地の固定資産税：地主が払う税、住宅用地の特例（6分の1）と地代の関係

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税金と地代の収支が合わないなら、底地の売却も比べられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

誰が払うか

地方税法第343条は、固定資産税は登記簿などに所有者として登記・登録されている人にかかり、100年より長い存続期間の地上権の目的となっている土地は地上権者にかかると定めています^※1。

SUUMOも、土地の所有者である地主が土地の固定資産税・都市計画税を、借地上の建物の所有者である借地人が建物の税金を払うと説明しています。借地人は土地の税金を直接払いませんが、地代を通じて間接的に負担することがあるとしています^※3。

出典：※1 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」、※3 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」

住宅用地の特例

表は地方税法第349条の3の2と第702条の3によります^※1。特例は「人の居住の用に供する家屋の敷地」に対するもので、借地人の住宅が建っている底地も対象になります（編集部の整理です）。

ただし、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづいて勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、特例の対象から外れます^※1。借地上の建物が空き家のまま放置されると、地主の税負担が重くなるおそれがあるということです（編集部の整理です）。

出典：※1 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」

地代との関係

三井のリハウスは、地代の目安を出す一般的な方法として固定資産税から計算する方法（公租公課方式）を挙げ、住宅地では固定資産税の3〜5倍程度、商業地では4〜7倍程度としています。地主の固定資産税が増減したときは地代改定のきっかけになるとも説明しています^※2。増額の請求の仕方は底地の地代で説明しています。

SUUMOは、地代の目安を公租公課（固定資産税と都市計画税の合計）の住宅用3〜5倍、商業用5〜8倍としています^※3。東急リバブルも、住宅地の地代を固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度としています^※4。三井のリハウスは固定資産税を基準にしているため、倍率を比べるときは、基準に都市計画税を含むかどうかを確かめてください（編集部の整理です）。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」、※3 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」、※4 東急リバブル（Lnote）「借地権とは？メリット・デメリットや後悔しないための注意点をわかりやすく解説」

税額を確かめる

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日で^※1、その年の税額は市区町村から届く納税通知書と課税明細書で確かめられます^※2。地代が税額の何倍になっているかを計算しておくと、地代の見直しや売却を考えるときの判断材料になります（編集部の整理です）。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

出典：※1 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」

よくある質問

底地の固定資産税は誰が払いますか？

土地の所有者である地主が払います。借地上の建物の固定資産税は、建物の所有者である借地人が払います。

借地人の家が建っている底地にも住宅用地の特例は使えますか？

特例は人の居住の用に供する家屋の敷地に対するもので、借地人の住宅が建っている底地も対象になります。勧告を受けた特定空家等の敷地は対象外です。

地代は固定資産税の何倍が目安ですか？

三井のリハウスは、住宅地では固定資産税の3〜5倍程度、商業地では4〜7倍程度が目安だと説明しています。