底地と借地権の同時売却：しくみ、単独で売る場合との比べ方、配分の決め方

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底地と借地権をまとめて売る場合の価格も、査定で確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

同時売却のしくみ

表は三井のリハウスの解説によります^※1。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」

単独で売る場合との比べ方

地主側は三井のリハウス「底地の買取相場」^※2、借地人側は三井のリハウス「借地権は売れるのか？」^※1によります。同時売却では、借地権と底地が一つの所有権としてまとまるため、単独で売る場合の合計より高く売れる可能性があります。その上乗せ分をどう分けるかが、地主と借地人の話し合いの中心になります（編集部の整理です）。

SUUMOも、借地人と地主が底地と借地権をセットで売る場合は、購入者が見つけやすく、借地権だけで売る場合より売却価格も高く設定しやすいと説明しています^※3。底地を単独で売る場合の目安は、SUUMOでは借地人に売ると更地価格の50%程度、第三者に売ると10〜15%程度です^※4。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※3 リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」、※4 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」

配分の話し合いの進め方

1. 地主・借地人それぞれが、単独で売った場合の価格の目安を査定で確かめる
2. 路線価図の借地権割合も参考に、借地権と底地の価値の比を確かめる（借地権の売却相場）
3. 売出し価格と、売れた場合の配分（または各自の希望金額）を書面で決めておく
4. 不動産会社に仲介を頼み、両方の売買契約を同じ日に結べるように段取りする

手順は編集部の整理です。配分の目安として借地権割合を使う場合も、路線価図の借地権割合は相続税・贈与税の評価のための割合で、売買の配分を決めるものではない点に注意してください^※5。

出典：※5 国税庁「No.4611 借地権の評価」

話がまとまらないとき

同時売却は地主と借地人の双方が合意しないとできません（編集部の整理です）。合意できない場合は、地主側は底地だけを売る、借地人側は借地権だけを売る方法に戻って比べます。

よくある質問

底地と借地権を一緒に売るメリットは何ですか？

買主が土地の所有権を丸ごと取得できるため、底地や借地権だけを売るより買主が見つかりやすい傾向があります。

同時売却の売買契約は1本ですか？

三井のリハウスは、地主と借地人は別の売主となるため、通常は個別に売買契約を結ぶと説明しています。

売れたお金はどう分けますか？

決まった割合はありません。それぞれの希望売却金額の合計で売り出すのが通常なので、事前に地主と借地人で条件を話し合い、書面にしておきます。