底地の地代：相場は固定資産税の何倍か、値上げの請求と滞納への備え

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地代の見直しより、底地を売るほうが合う場合もあります。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

地代の目安

表は三井のリハウスの解説によります^※1。三井のリハウスは、普通借地権の地代は低く設定される傾向があるため、地主は契約時に権利金を受け取ることが一般的で、更新料や各種の承諾料を受け取ることもあると説明しています^※1。

SUUMOは、借地の地代は土地の固定資産税と都市計画税の合計（公租公課）を基準にするのが一般的で、住宅用は公租公課の3〜5倍、商業用は5〜8倍が目安だとしています^※3。東急リバブルも、住宅地の地代の目安を固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度としています^※4。住宅用の倍率は3社で一致していますが、三井のリハウスは固定資産税を、SUUMOと東急リバブルは都市計画税を含めた額を基準にしています。商業用は、三井のリハウスが4〜7倍程度、SUUMOが5〜8倍と、見方が分かれます。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」、※3 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」、※4 東急リバブル（Lnote）「借地権とは？メリット・デメリットや後悔しないための注意点をわかりやすく解説」

地代を上げたいとき

表は条文をもとに編集部がまとめたものです^※2。三井のリハウスは、固定資産税の増減や地価の著しい変動が地代改定のきっかけになる一方、改定は一方的に決められず、最終的には当事者の合意や調停、裁判所の判断で決まると説明しています^※1。

SUUMOは、地主が受け取る地代は一度決めると上げることがほとんどできないと説明しています^※3。一方、東急リバブルは借地人の立場から、地価が上がっている地域ではとくに地代が値上げされる可能性があるとしています^※4。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」、※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※3 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」、※4 東急リバブル（Lnote）「借地権とは？メリット・デメリットや後悔しないための注意点をわかりやすく解説」

地代の滞納に備える定め

地主は、弁済期が来た最後の2年分の地代について、借地人がその土地に所有する建物の上に先取特権（ほかの債権者より優先して弁済を受ける権利）を持ちます。この先取特権は、地上権または土地の賃貸借の登記をすることで効力が保たれます^※2。実際に使うかどうかは、弁護士に相談してください（編集部の整理です）。

出典：※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

地代を上げるより売るほうがよい場合

地代の目安が固定資産税の数倍にとどまるため、底地の収益は大きくないことが多いです（編集部の整理です）。三井のリハウスは、底地を第三者に売ると更地の1割程度、借地人に売ると5割程度が目安だと説明しています^※5。管理の手間と地代収入を比べて、売却も選択肢に入れてください（底地の売却相場）。借地人の側から見た地代は借地の地代で説明しています。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

出典：※5 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」

よくある質問

底地の地代の相場はいくらですか？

住宅用の普通借地権では、固定資産税の3〜5倍程度が目安とされています（三井のリハウス）。法律で決まった金額ではありません。

地主は地代を値上げできますか？

税金の増減や地価の変動などで地代が不相当になったときは、将来に向かって増額を請求できます。話し合いがまとまらない間、借地人は相当と考える額を払えば足ります。

地代を滞納されたらどうなりますか？

地主は、最後の2年分の地代について借地上の建物に先取特権を持ちます。解除などの対応は事情によって判断が分かれるため、弁護士に相談してください。