再建築不可のリフォーム：2025年4月からの建築確認と、できる工事・できない工事

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リフォーム費用をかけずに、そのまま売る方法も査定で比べられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

2025年4月からの変更点

表は国土交通省のリーフレット（2025年3月版）によります^※1。

出典：※1 国土交通省 住宅局「2025年4月から 二階建ての木造戸建等の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象になります（リーフレット）」

「大規模なリフォーム」にあたるもの・あたらないもの

表は国土交通省のリーフレットによります^※1。工事の内容によっては大規模なリフォームにあたる場合があるため、建築主事または指定確認検査機関に相談するよう案内されています。建築確認を申請しなかった建築主などには、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の罰則があります^※1。

出典：※1 国土交通省 住宅局「2025年4月から 二階建ての木造戸建等の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象になります（リーフレット）」

再建築不可の建物で気をつけること

SUUMOは、木造2階建てや延べ床面積200平方メートル超の平屋で大規模なリフォームをする場合は建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では接道義務などを満たしていないため申請が通らない可能性があると説明しています。主要構造部の工事を半分未満に抑えて「大規模」にあたらないようにする方法もありますが、どこまでが半分とみなされるかの判断は専門的なため、まず建築会社などの専門家に相談することを勧めています^※2。

また、再建築不可の建物は、修繕のほかに耐震・断熱の工事も必要になることが多く、広い道に接していないため部材や機材の搬入費用もかかりやすいとされています^※2。

LIFULL HOME’Sも、再建築不可でも既存の建物の範囲内なら修繕や内装の変更はできる一方、建物の構造に影響する大規模なリフォームやリノベーションには建築確認申請が必要で、申請が通らない場合もあるため事前に確認するよう勧めています^※3。

出典：※2 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※3 LIFULL（LIFULL HOME'S）「再建築不可物件とは？メリット・デメリットや活用方法を徹底解説」

リフォームするか、そのまま売るか

SUUMOは、売主が独断でリフォームすると買主がさらに限られるおそれがあると注意しています^※4。住み続けるつもりがないなら、リフォームに費用をかける前に、そのまま売った場合の価格を確かめてください（再建築不可の売却相場）。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）と国土交通省の案内にもとづいています。

出典：※4 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件は売れる？売却・買取の基礎知識や効果的な販売方法を伝授！」

よくある質問

再建築不可の家はリフォームできますか？

水回りのリフォームや手すりの設置など、建築確認が要らない範囲ならできます。二階建ての木造戸建てなどの大規模なリフォームは、2025年4月から建築確認が必要になり、再建築不可の建物では通らない可能性があります。

平屋の再建築不可物件ならフルリフォームできますか？

延べ面積200平方メートル以下の木造平家建て（新3号建築物）は、大規模なリフォームでも建築確認が不要です。個別の工事内容は、建築主事や指定確認検査機関に確かめてください。

大規模なリフォームとはどこからですか？

主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上について行う過半の改修などです。屋根や壁の仕上げ材だけの改修はあたりません。