地上権と賃借権の違い：借地権を売るときに地主の承諾が要るか

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自分の借地権が売れるかどうか、査定で確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

地上権と賃借権の違い

表は三井のリハウスの解説^※2と民法・借地借家法の条文^※4※1をもとに編集部がまとめたものです。

出典：※1 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※4 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」

法律の定め

• 借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています（借地借家法第2条）^※1
• 地上権者は、他人の土地で工作物や竹木を所有するため、その土地を使用する権利を持ちます（民法第265条）^※4
• 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡したり転貸したりできず、違反すると契約を解除されることがあります（民法第612条）^※4
• 不動産に関する物権の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できません（民法第177条）。不動産の賃貸借も、登記したときは第三者に対抗できます（民法第605条）^※4

出典：※1 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」

売るときの違い

賃借権の借地権を売るときは地主の承諾が必要で、承諾しない場合は裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます^※1。この許可の手続き（借地借家法第19条）は「賃借権」について定められたもので、地上権には使われません（編集部の整理です）。くわしくは借地権の売却で説明しています。

地上権は地主の許可がなくても売れるため、売却の手続きは所有権の土地に近くなります^※2。ただし、地代の支払いは続くため、買主にとっては地代の額と残りの期間が判断材料になります（編集部の整理です）。

出典：※1 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」

自分の借地権がどちらか確かめる

1. 契約書の表題や条文を見る（「地上権設定契約」か「土地賃貸借契約」か）
2. 土地の登記事項証明書の権利部（乙区）に地上権の登記があるかを見る
3. どちらか分からない場合は、契約書を持って司法書士や弁護士に確認する

手順は編集部の整理です。地上権は物権なので、設定されていれば土地の登記に記録されていることが多く、確かめる手がかりになります。

固定資産税の違い

固定資産税は原則として土地の所有者（地主）にかかりますが、100年より長い存続期間の定めがある地上権の目的となっている土地は、地上権者にかかります（地方税法第343条）^※5。くわしくは借地の固定資産税で説明しています。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

出典：※5 e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」

よくある質問

地上権と賃借権のどちらが借地人に有利ですか？

地上権は地主の許可なく売却や転貸ができ、抵当権も設定できるため、借地人にとって自由度が高い権利です。ただし、実際の借地の多くは賃借権です。

賃借権の借地権を売るには何が必要ですか？

地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる手続きがあります。

自分の借地権が地上権かどうかはどう調べますか？

契約書の表題や条文と、土地の登記事項証明書に地上権の登記があるかを確かめます。