借地権の売却：地主の承諾・譲渡承諾料の目安と、承諾が得られないときの借地非訟

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地主の承諾が必要な理由

民法は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができず、承諾なく第三者に使わせた場合、賃貸人は契約を解除できると定めています^※1。借地権の多くは土地の賃借権なので、借地上の建物を売ると借地権も買主に移り、地主の承諾が必要になります。

三井のリハウスは、実際に使われる借地権の多くは賃借権で、地上権が設定されるケースはあまり見られないと説明しています^※2。自分の借地権がどちらなのかは、契約書で確かめられます。

出典：※1 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」、※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」

譲渡承諾料（名義変更料）の目安

目安は三井のリハウスの解説^※2、裁判所の手続きは借地借家法第19条^※3と東京地方裁判所の案内^※4によります。

「借地権価格」は、土地の所有権の価格ではありません。借地権の価格の考え方は借地権の売却相場で説明しています。地主から、土地の所有権価格を基準にした金額を示された場合は、基準が違うことを確かめてから話し合ってください。

譲渡承諾料の目安は、三井のリハウスのほか、SUUMO^※5、東急リバブル^※6、LIFULL HOME’S^※7もそろって借地権価格の10%程度としています。SUUMOは、承諾料が要らない契約や相場より高く定めた契約もあり、売り出し価格は承諾料も含めて決めるため、契約書を早めに確かめるよう勧めています^※5。東急リバブルは、売却と同時に建て替える場合は、建て替えの承諾料（更地価格の3%が相場）も含めて地主と調整する必要があるとしています^※6。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ（民事第22部）」、※5 リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」、※6 東急リバブル（Lnote）「借地権の売買を成功させるためのポイントを解説！注意点や手続きの流れも紹介」、※7 LIFULL（LIFULL HOME'S）「借地権付き建物を売却する方法とは？流れや成功のコツも解説」

売るまでの流れ

三井のリハウスは、第三者に売る場合の流れを次の6段階で説明しています^※2。

1. 不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
2. 地主から事前の承諾（内諾）を得る。承諾料の金額や支払い条件もこの段階で話し合う
3. 売却活動を行う
4. 売買契約を結ぶ。地主の正式な承諾書がまだない場合は、「承諾が得られること」を条件にした停止条件付きの売買契約にするのが一般的
5. 地主に承諾料を払い、借地権譲渡承諾書を受け取る（地主の実印と印鑑証明書を付けるのが一般的）
6. 決済・引渡しをし、建物の所有権移転登記をする

買取業者に直接売る場合は、3の売却活動がなくなります。業者によっては、地主との交渉も含めて対応します（編集部の整理です）。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」

地主が承諾しないとき：借地非訟の手続き

買主が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しない場合、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます^※3。東京地方裁判所の案内をもとに、手続きの要点をまとめます^※4。

申立てがあると、地主は、自分が建物と借地権を買い受けると申し立てることもできます（介入権）。この場合、裁判所が相当の対価を定めて、地主への譲渡を命じることができます^※3。結果として地主に売ることになる場合があるため、申立ての前に弁護士に相談してください。

出典：※3 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ（民事第22部）」

売れにくくなる理由と、その対策

三井のリハウスは、借地権を売るときの主なトラブルとして、地主の承諾が得られないこと、買主の住宅ローン審査が通りにくいこと、承諾料などの条件が折り合わないことを挙げています。借地権付き建物は所有権の物件に比べて担保評価が低くなる傾向があり、買主が住宅ローンを使いにくい場合があるためです^※2。

一般の買主が見つかりにくい場合は、現金で買い取る買取業者に売る方法があります。買取業者に売る場合も、地主の承諾が必要なことは変わりません。業者によって借地権を扱うかどうか、対応する地域が違うため、査定の前に公式サイトで確かめてください（編集部の整理です）。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

東急リバブルも、借地権は地主の承諾がないと売れず、承諾料が相場より高く定められているとその分価値が下がるため、買い手がなかなか現れないことがあると説明しています。また、売却後に地主が新しい借地人に地代の増額を求め、その金額によっては売却が難しくなることもあるとしています^※6。

出典：※2 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※6 東急リバブル（Lnote）「借地権の売買を成功させるためのポイントを解説！注意点や手続きの流れも紹介」

よくある質問

地主の承諾なしに借地権を売るとどうなりますか？

民法は、賃借人が承諾なく第三者に賃借物を使わせた場合、賃貸人は契約を解除できると定めています。承諾を得ずに売ることは避けてください。

譲渡承諾料はいくらですか？

法律で決まった金額はありません。三井のリハウスは、一般的に借地権価格の10%程度と説明しています。裁判所の手続きになった場合は、鑑定委員会の意見を聴いて裁判所が金額を判断します。

借地非訟は自分で申し立てられますか？

本人が申し立てることはできます。代理人に依頼する場合、代理人は弁護士に限られます。

借地権を地主に買い取ってもらうことはできますか？

地主との合意があれば売れます。裁判所に許可を申し立てたときに、地主が自ら買い受けると申し立てる手続き（介入権）もあります。