借地の建て替え・増改築：地主の承諾と承諾料の相場、承諾が得られないとき

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建て替えの負担が重いなら、建物ごと売る方法も査定で確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

建て替え承諾料の目安

表はfreeeの解説によります^※1。freeeは、住宅ローンを使うときに金融機関が地主の承諾書の提出を求める場合があるとも説明しています^※1。建て替えにローンを使うなら、承諾料とあわせて地主の書類への協力も確認しておきます。

東急リバブルは、建て替え承諾料を更地価格×3%、譲渡承諾料を借地権価格×10%が相場だとしています^※3。建て替え承諾料は、freeeが3〜5%ほど、東急リバブルが3%で、下限は一致しています。

出典：※1 freee株式会社「借地権とは？仕組みやメリット・デメリット、所有権との違いを解説」、※3 東急リバブル（Lnote）「借地権の売買を成功させるためのポイントを解説！注意点や手続きの流れも紹介」

建て替えると借地の期間はどうなるか

借地借家法は、期間満了前に建物が滅失（借地人による取壊しを含む）し、残りの期間を超えて存続する建物を建てた場合について、次のように定めています^※2。

表は条文をもとに編集部がまとめたものです^※2。借地借家法の施行前（1992年8月1日より前）に設定された借地権は、再築による期間の延長について従前の例（旧借地法）によるとされ、第8条と第18条は適用されません^※2。旧法の契約かどうかは旧法借地権と新法の違いで確かめられます。

出典：※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

増改築を制限する条件があるとき

増改築を制限する借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当な増改築について地主と話がまとまらないときは、裁判所は、借地人の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。その際、当事者間の公平のために、他の借地条件を変えたり、財産上の給付（承諾料にあたるもの）を命じたりできます^※2。

建物の種類・構造・規模・用途を制限する条件（たとえば木造に限るなど）が、周辺の状況の変化などで合わなくなったときも、裁判所に条件の変更を求められます^※2。これらは借地非訟と呼ばれる手続きで、代理人に頼むなら弁護士に限られます^※4。

出典：※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ（民事第22部）」

建て替えるか、売るか

建て替えには、承諾料に加えて解体費用と建築費がかかります。住み続ける予定がないなら、今の建物のまま借地権を売ったり、地主に買い取ってもらったりするほうが負担が少ない場合があります（編集部の整理です）。

• 第三者に売る：借地権の売却
• 地主に売る：地主に買い取ってもらう方法
• 価格の目安：借地権の売却相場

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

借地の建て替えに承諾料はいくらかかりますか？

freeeは、建て替え承諾料は更地価格の3〜5%ほどが相場だと説明しています。法律で決まった金額ではなく、地主との話し合いで決まります。

地主が建て替えを承諾してくれません。どうすればよいですか？

増改築を制限する条件がある場合、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てられます。更新後の建て替えでやむを得ない事情がある場合も、許可の申立てができます。

承諾なしに建て替えるとどうなりますか？

契約の更新後に地主の承諾なく残りの期間を超えて存続する建物を建てると、地主は解約を申し入れることができ、申入れから3か月で借地権が消滅します。必ず承諾か裁判所の許可を得てください。