借地権の対抗力：地主が土地を売っても住み続けられるか、建物の登記の大切さ

PR

借地の権利関係を整理したうえで、売れる価格も確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

借地権の対抗力とは

「対抗力」とは、契約の当事者ではない第三者（たとえば地主から土地を買った人）に対しても、自分の権利を主張できる力のことです（編集部の説明です）。

表は条文をもとに編集部がまとめたものです^※3※1。借地権そのものを登記するには地主の協力が要るため、実際には2つ目の「建物の登記」で守られていることが多いと考えられます（編集部の整理です）。

出典：※1 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※3 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」

地主が土地を売ったら

freeeは、地主が代わっても借地権は消滅せず、そのまま住み続けることが可能だと説明しています^※2。民法は、借地借家法第10条などで賃貸借の対抗要件を備えている場合に不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は譲受人に移ると定めています^※3。つまり、新しい土地の所有者が新しい地主になり、契約はそのまま引き継がれます。

新しい地主が、賃貸人の地位の移転を借地人に主張するには、土地の所有権移転の登記が必要です^※3。地代の支払先が変わるときは、土地の登記事項証明書で新しい所有者を確かめてから払うと安全です（編集部の整理です）。

東急リバブルも、借地権者が借地上に自分の名義の建物を持ち、建物の保存登記がされていれば、地主が土地を売って代わっても、新しい地主からの立ち退き請求に応じる必要はないと説明しています^※4。

出典：※2 freee株式会社「借地権とは？仕組みやメリット・デメリット、所有権との違いを解説」、※3 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」、※4 東急リバブル（Lnote）「借地権相続で事前に知っておくべきことを解説！地主とのトラブル事例と解決策も紹介」

建物が火事などでなくなったとき

建物が滅失しても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、滅失した日、建物を新たに建てる旨を、土地の上の見やすい場所に掲示すれば、対抗力は続きます。ただし、滅失した日から2年を過ぎた後は、その前に建物を新たに建て、かつ登記した場合に限られます^※1。

この掲示の定めは、借地借家法の施行前に建物が滅失した場合には適用されません^※1。

東急リバブルは、建物が火事などで滅失したことを理由に借地権が消滅するという規定は、借地借家法にも旧借地法にもないと説明しています。ただし、滅失した建物を再建築するときに地主の承諾が要ると契約で定めていることがあるため、注意が必要だとしています^※4。

出典：※1 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※4 東急リバブル（Lnote）「借地権相続で事前に知っておくべきことを解説！地主とのトラブル事例と解決策も紹介」

確かめておくこと

1. 借地上の建物の登記事項証明書を取り、所有者の名義が自分になっているか確かめる
2. 名義が亡くなった親のままなら、相続登記をする（相続を知った日から3年以内の義務。借地権の相続）
3. 家族の名義で建物を登記している場合は、借地権者と建物の名義が違うことになるため、専門家に相談する

手順は編集部の整理です。建物の名義と借地権者が一致しているかどうかは、売るときにも買主や買取業者が確認する点です。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

地主が土地を売ったら、借地から出て行かなければなりませんか？

借地上に自分名義で登記した建物があれば、借地権を新しい所有者に対抗できます。地主が代わっても借地権は消えず、契約は新しい所有者に引き継がれます。

借地権は登記しないといけませんか？

借地権そのものの登記がなくても、借地上に借地権者の名義で登記された建物があれば、第三者に対抗できます。

建物が火事でなくなったら借地権はどうなりますか？

建物の特定に必要な事項、滅失した日、新たに建てる旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、対抗力は続きます。滅失から2年を過ぎると、その前に建物を建てて登記した場合に限られます。