底地の売却相場：更地価格の何割か（借地人・第三者・買取業者別）と高く売る順番
売る相手別の目安
| 売る相手 | 価格の目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 借地人 | 更地の5割程度 | 「長く住みたいが残りの期間が短い」「土地も自分の資産にしたい」など、借地人には買いたい理由がある |
| 第三者 | 更地の1割程度 | 土地を自由に使えず、地代収入はあっても、ほかにもっと利回りや自由度の高い投資先がある |
| 買取専門業者 | 更地の1〜1.5割程度 | スムーズに売れるが、高値は難しい |
表は三井のリハウスの解説によります※1。
SUUMOは、借地人に売る場合を更地価格の50%程度、第三者に売る場合を10〜15%程度としています※2。借地人に売る場合は三井のリハウスと同じで、第三者に売る場合は、三井のリハウスが1割程度、SUUMOが10〜15%程度と、SUUMOのほうがやや高めです。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※2 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」
計算の例
国税庁の路線価図の説明にある計算例（自用地の価額203,700,000円）を「更地価格」とみなして、三井のリハウスの割合を当てはめると、次のようになります。
| 売る相手 | 割合 | 目安の金額 |
|---|---|---|
| 借地人 | 5割程度 | 約1億185万円 |
| 買取専門業者 | 1〜1.5割程度 | 約2,037万〜3,056万円 |
| 第三者 | 1割程度 | 約2,037万円 |
自用地の価額は国税庁「路線価図の説明」の計算例※3、割合は三井のリハウスの解説※1で、掛け合わせた金額は編集部の計算です。路線価は相続税の評価に使う価額で、実際の更地の売買価格とは一致しないため、あくまで比べるための例として見てください。
三井のリハウスは地代の解説で、概念上は「借地権価格＋底地価格＝更地価格」と考えられるものの、実際には両方を足しても更地価格に満たないことが一般的だとしています※4。底地だけを売るより、借地人と一緒に同じ買主へ売るほうが高くなりやすいのはこのためと考えられます（編集部の整理です）。LIFULL HOME’Sも、借地権と底地をセットで売ると買主は所有権を得られるため、高くスムーズに売れるとし※5、SUUMOも、購入者が見つけやすく売却価格も高く設定しやすいと説明しています※6。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※3 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」、※4 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」、※5 LIFULL（LIFULL HOME'S）「借地権付き建物を売却する方法とは？流れや成功のコツも解説」、※6 リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」
価格を左右すること
| 要素 | 価格への影響 |
|---|---|
| 借地契約の種類 | 普通借地権の底地は、借地人の権利が手厚く守られ、地主が更新を拒むのが難しいため、定期借地権より価格が低い傾向 |
| 定期借地権の残りの期間 | 期間が終われば地主が土地の使い方を選べるため、「あと数年で終わる底地」と「契約したばかりの底地」では価格が違う |
| 売る相手 | 借地人＞買取専門業者≧第三者（上の表のとおり） |
表は三井のリハウスの解説をもとに編集部がまとめたものです※1。普通借地権の更新の仕組みは借地借家法第4条〜第6条に定められています※7（借地の更新）。
SUUMOは、底地の固定資産税を地代で十分まかなえ、ある程度利益が出ていれば、借地人以外の第三者にも売れる可能性があり、利回りしだいで売却価格も変わると説明しています。借地人が底地を買いたいと考えるのは、土地も自分のものにすれば土地を担保に住宅ローンを組んで建て替えられるようになるためだとしています※2。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」、※2 リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」、※7 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」
高く売るための進め方
- 借地契約の種類（普通か定期か）と残りの期間を確かめる
- まず借地人に買う意思があるかを確かめる。個人間の取引は、法的なトラブルや関係の悪化を防ぐため、不動産会社に仲介を頼むのが勧められている
- 借地人が買わない場合は、借地人と一緒に第三者へ売る方法（同時売却）を検討する
- それも難しければ、買取専門業者や第三者に売る。第三者に売るなら、全国のネットワークで買主を探せる大手不動産会社に仲介を頼むのが勧められている
- 定期借地権で残りの期間が短いなら、期間満了後に更地にしてから売る方法もある
手順は三井のリハウスの解説にもとづき、編集部が並べたものです※1。
出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」
よくある質問
- 底地の買取相場はいくらですか？
- 三井のリハウスは、更地価格の1〜5割程度で、借地人に売る場合は5割程度、第三者は1割程度、買取専門業者は1〜1.5割程度が目安だと説明しています。
- 底地はなぜ安いのですか？
- 借地権がある間は、地主が土地を自由に使えないためです。とくに普通借地権は借地人の権利が強く守られているため、価格が低くなりやすいとされています。
- 底地を一番高く売れる相手は誰ですか？
- 三井のリハウスは、最もよい条件が期待できる売り先は借地人だと説明しています。
出典
- 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「底地の買取相場は？売却価格を左右するポイントや注意点を解説」（2024年11月18日更新） https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0312/ ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「「底地」の意味とは？ 「借地」との違いは？ 底地の売却、買取の相場、底地購入のメリット・デメリットまでわかりやすく解説」（2024年11月19日更新） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/sokochi/ ／確認日 2026-09-20
- 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」（令和8年分） https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm ／確認日 2026-09-20
- 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「地代の相場はいくら？借地権ごとの計算方法や調べ方も解説」（2026年4月28日公開） https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0394/ ／確認日 2026-09-20
- LIFULL（LIFULL HOME'S）「借地権付き建物を売却する方法とは？流れや成功のコツも解説」（2025年3月28日公開） https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202503/0501 ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」（2025年12月2日公開） https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/20251202/001 ／確認日 2026-09-20
- e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」（令和8年5月21日施行時点） https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ／確認日 2026-09-20
底地の買取に対応する提携サービス
ワケガイ
- 運営会社
- 株式会社ネクスウィル
- 宅建業免許
- 国土交通大臣(1)第10481号
- 対象物件
- 共有持分・共有名義／空き家・ゴミ屋敷／再建築不可・借地・底地／事故物件・心理的瑕疵／リースバック
- 対応エリア
- 全国
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出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
