借地の更新料：相場は借地権価格の何%か、払う義務と計算のしかた

PR

更新料を払う前に、借地権がいくらで売れるかも確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

更新料の目安と計算のしかた

freeeは、契約期間の満了時に更新料を払うのが慣習となっており、借地権価格の5%前後（地域や条件によっては5〜10%ほど）のまとまった資金が必要だと説明しています^※1。

「借地権価格」の目安は、更地としての価額に路線価図の借地権割合を掛けて求められます^※3。国税庁の計算例を使って、更新料の目安を計算すると次のとおりです。

借地権の価額は国税庁「路線価図の説明」の計算例^※4、5%はfreeeの目安^※1で、掛け合わせた計算は編集部によるものです。路線価は相続税の評価に使う価額なので、実際の請求額とは一致しないことがあります。

東急リバブルは、借地権の更新料の相場を借地権価格の5〜10%程度としています^※5。freeeは5%前後（地域や条件によって5〜10%ほど）、東急リバブルは5〜10%程度と、幅の見方は重なっています。上の計算例は、低いほうの5%で試算したものです。

出典：※1 freee株式会社「借地権とは？仕組みやメリット・デメリット、所有権との違いを解説」、※3 国税庁「No.4611 借地権の評価」、※4 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」、※5 東急リバブル（Lnote）「借地権相続で事前に知っておくべきことを解説！地主とのトラブル事例と解決策も紹介」

払う義務はあるのか

借地借家法には、更新料の支払いを定めた条文がありません^※2。一方で、建物がある場合、借地人が更新を請求すれば、従前と同じ条件で更新したものとみなされ、地主が異議を述べるには正当な事由が必要です^※2。

契約書に更新料の定めがある場合や、過去の更新で払ってきた経緯がある場合は、払わないことで地主との関係がこじれたり、争いになったりすることがあります。払うかどうかで迷ったら、契約書を持って弁護士に相談してください（編集部の整理です）。

東急リバブルも、更新料は借地契約にもとづいて支払い義務が生じるもので、契約に更新料の定めがなければ借地人は払う義務を負わないと説明しています。一方で、契約の内容にかかわらず、請求されたとおりに慣習として払っているケースもあるとしています^※5。

出典：※2 e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」、※5 東急リバブル（Lnote）「借地権相続で事前に知っておくべきことを解説！地主とのトラブル事例と解決策も紹介」

請求された額が高いと感じたら

1. 契約書で、更新料の定めがあるか、金額や計算方法が書かれているかを確かめる
2. 路線価図で借地権割合を調べ、借地権価格の目安を計算する（借地権の売却相場）
3. 請求額が、土地の所有権（更地）の価格を基準にしたものか、借地権価格を基準にしたものかを確かめる
4. 話し合いで折り合わなければ、弁護士に相談する

手順は編集部の整理です。更新料の基準が「更地価格」なのか「借地権価格」なのかで金額は大きく変わるため、まず基準をそろえてから話し合うのが近道です。

更新料を払う前に考えたいこと

更新が近い借地は、買主が購入してすぐに更新料を払うことになるため、第三者に売るときに不利になりやすいと考えられます。更新を機に借地を手放すことも考えているなら、更新料の額と、いま売った場合の価格を比べてから決めるのが合理的です（編集部の整理です）。売り方は借地権の売却、期間満了時の建物買取請求は建物買取請求権で説明しています。

法令の記述は、2026年9月時点で有効な条文（e-Gov法令検索で確認）にもとづいています。

よくある質問

借地の更新料の相場はいくらですか？

freeeは、借地権価格の5%前後（地域や条件によっては5〜10%ほど）が目安だと説明しています。借地権価格は、更地の価額に路線価図の借地権割合を掛けて目安を出せます。

更新料は必ず払わなければいけませんか？

借地借家法には更新料の支払いを定めた条文はありません。払うかどうかは、契約書の定めや地主との話し合いによります。迷う場合は弁護士に相談してください。

更新料を払わないと契約は終わりますか？

建物がある場合、借地人が更新を請求すれば、従前と同じ条件で更新したものとみなされ、地主が異議を述べるには正当な事由が必要です。ただし、契約書の定めによって扱いが変わることがあるため、個別の判断は弁護士に確認してください。