借地権の売却相場：更地価格の何割で売れるか（地主・第三者別）と路線価での計算

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自分の借地権がいくらで売れるかは、査定で確かめられます。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

売る相手別の目安

目安の数字は三井のリハウスの解説によります^※1。「理由」の列は編集部の整理です。

地主と借地人が合意して、借地権と底地を同じ買主に同時に売る方法もあります。買主が所有権を取得できるため、借地権だけを売るより買主が見つかりやすい傾向があると、三井のリハウスは説明しています^※1。

SUUMOも、借地人から地主に買取りを頼む場合は更地価格の50%程度、地主が買取りを希望した場合は60〜70%程度が目安だと説明しており、三井のリハウスの数字とほぼ一致します。SUUMOはこのほか、不動産買取会社に売る場合を更地価格の50%程度とし、建物の築年数や構造、状態によって金額が上乗せされることがあるとしています^※2。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」、※2 リクルート（SUUMO）「借地権を売却する方法とは？売却相場や税金、譲渡承諾料についてもわかりやすく解説」

「更地価格」はどう調べるか

更地価格は、借地権が付いていない状態で土地を売った場合の価格です。自分で目安をつけるときは、国税庁の路線価を使う方法があります。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、千円単位で表示されています^※3。

ただし、路線価は相続税・贈与税の評価に使う価額で、実際の売買価格とは一致しません（編集部の整理です）。周辺の実際の取引価格や、査定の結果とあわせて見てください。

出典：※3 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」

路線価図の借地権割合の読み方

相続税や贈与税では、借地権の価額は、土地の自用地（更地）としての価額に「借地権割合」を掛けて求めます。借地権割合は地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されています^※4。

国税庁は、「215D」と記載されている場合、1平方メートル当たりの路線価が215,000円で、借地権割合が60%であることを示すと説明しています^※3。路線価が定められていない地域は、市区町村の評価倍率表を見ます^※3。

東急リバブルは、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式で評価し、その倍率は国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」で公開されていると説明しています^※5。

出典：※3 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」、※4 国税庁「No.4611 借地権の評価」、※5 東急リバブル（Lnote）「借地権割合とは？調べ方や相続税評価額との関係を解説」

国税庁の計算例

国税庁は、普通商業・併用住宅地区で「300C」、奥行距離35m、地積700平方メートルの土地について、次の計算例を示しています^※3。

定期借地権などは、この方法ではなく、借地権者に帰属する経済的利益と存続期間を基に評価するのが原則です^※4。

出典：※3 国税庁「路線価図の説明（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）」、※4 国税庁「No.4611 借地権の評価」

目安より安くなりやすい条件

三井のリハウスは、借地権を売るときの主なトラブルとして、地主の承諾が得られないこと、買主の住宅ローン審査が通りにくいこと（借地権付き建物は担保評価が低くなる傾向がある）、承諾料などの条件が折り合わないことを挙げています^※1。いずれも、売れるまでの時間や価格に影響します。

借地人の側から地主に買取りを頼む場合は、地主に買い取る義務がないため、交渉で価格が下がりやすくなります（編集部の整理です）。

このほか、契約の残り期間、地代の水準、建物の状態、駅からの距離などの立地も価格に影響します。複数の業者の査定を比べて、目安との差の理由を確かめてください（編集部の整理です）。

出典：※1 三井不動産リアルティ（三井のリハウス）「借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説」

よくある質問

借地権は更地価格の何割で売れますか？

三井のリハウスは、地主から申し出があった場合や第三者に売る場合は更地価格の6〜7割程度、借地人から地主に打診する場合は5割程度が目安だと説明しています。個別の条件で上下します。

借地権割合はどこで調べられますか？

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べられます。路線価図では、路線価の右隣の記号AからGが借地権割合を示します。

借地権割合が60%なら、更地の6割で売れますか？

借地権割合は相続税・贈与税の評価のための割合で、売買価格そのものではありません。三井のリハウスは、借地権のおおまかな価値の目安として参考になると説明しています。実際の価格は査定で確かめてください。