東大阪市の訳あり物件：密集市街地・防災街区整備地区計画と、43条ただし書き・私道舗装

東大阪市は特定行政庁として43条ただし書き（建築基準法第43条第2項第2号）の運用指針を公開しており、通路の幅ごとに建てられる建物の条件が決まっています。申請の前には、道路判定と事前協議書の提出が必要です^※1。

目次

1. 東大阪市の特徴
2. 東大阪市の制度
3. 窓口
4. 売る前に確かめること

東大阪市の特徴

• 若江・岩田・瓜生堂地区（49ha）は、平成24年に「地震時等に著しく危険な密集市街地」とされた。平成13年度から道路の拡幅や木造賃貸住宅などの除却補助・建替え促進を進め、令和7年度末に解消した^※2※3
• ただし市は、地区内には依然として狭い道路や老朽木造建築物が残っているとしている^※2
• 同地区には防災街区整備地区計画があり、建築物は耐火建築物等または準耐火建築物等としなければならない。建築などをするときは着手の30日前までの届出が必要^※4

この地区で古い木造住宅を建て替えるときは、小さな家でも準耐火以上が条件になり、建築費が上がります。買主はその分を見込んで価格を考えるため、売る前に地区計画の対象かを確かめておきます（編集部の整理です）。

出典：※2 東大阪市「東大阪市の密集市街地「若江・岩田・瓜生堂地区」」、※3 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」、※4 東大阪市「若江・岩田・瓜生堂地区防災街区整備地区計画」

東大阪市の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

建築基準法第43条第2項第2号許可の運用指針（令和4年8月最終改正）

• 通路の幅4m以上：平成11年5月1日時点で建物が建ち並ぶ通路。通路を道路と読み替えて法に適合すること
• 通路の幅2.7m以上4m未満（戸建て住宅）：専用住宅・兼用住宅、高さ10m以下・地上3階以下、敷地50平方メートル以上（従前の敷地で同じ用途の建替えは除く）
• 通路の幅1.8m以上2.7m未満（通り抜けの通路、戸建て住宅）：上と同じ条件に加え、3階建ては耐火・準耐火などの構造。車庫は30平方メートル以下
• 私有地の通路は、通路の所有者などによる協定が必要（昭和45年6月20日時点で建ち並んでいた通路などは不要）
• 2項道路と同じように後退し、完了検査までに後退部分を整備して側溝などを設置する
• 同じ通路で平成11年5月28日以降に許可を受けた敷地があるなど一括同意基準に当たれば、市が許可した後に建築審査会へ報告

出典 ※5 東大阪市建築部建築指導室建築審査課／確認日 2026-09-20

私道の舗装

私道の舗装整備（東大阪市私道舗装規則）

• 市が要件を満たす私道の舗装整備を行う
• 対象：両端が公道または舗装された私道に接続する私道、または一端が接続し出入口が接する家屋が2戸以上の私道
• 3年以上前から一般の通行に使われ、通行に支障がある状態であること。交差点から終端・交差点から交差点までを単位とし、部分的な舗装は対象外
• 申請できるのは私道の所有者または隣接する家屋の居住者。公図・登記簿などを添える

出典 ※6 東大阪市／確認日 2026-09-20

出典：※5 東大阪市建築部建築指導室建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可の運用指針」、※6 東大阪市「私道の舗装整備をおこないます」

窓口

• 43条ただし書きの許可：建築部 建築指導室 建築審査課^※1

出典：※1 東大阪市「建築基準法第43条第2項について」

売る前に確かめること

1. 前の道が建築基準法上の道路か（道路判定）。道路でなければ、通路の幅がどの区分に当たるか
2. 平成11年5月1日時点で通路に建物が建ち並んでいたか
3. 私有地の通路なら協定があるか、昭和45年6月20日時点で建ち並んでいたか
4. 同じ通路で過去に許可を受けた敷地があるか（一括同意の条件）

大阪府全体の仕組みは 大阪府の訳あり物件 にまとめています。

制度の内容は、2026年9月20日に東大阪市の公式ページ・基準で確認したものです。

出典

1. 東大阪市「建築基準法第43条第2項について」（2024年5月8日更新） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000005292.html ／確認日 2026-09-20
2. 東大阪市「東大阪市の密集市街地「若江・岩田・瓜生堂地区」」（2026年9月閲覧） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000034361.html ／確認日 2026-09-20
3. 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」（令和8年改定（令和7年度末時点）） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/01_missyuseibihoushinr8.pdf ／確認日 2026-09-20
4. 東大阪市「若江・岩田・瓜生堂地区防災街区整備地区計画」（2026年9月閲覧） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000034412.html ／確認日 2026-09-20
5. 東大阪市建築部建築指導室建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可の運用指針」（令和4年8月最終改正） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/cmsfiles/contents/0000005/5292/040809unyousisin.pdf ／確認日 2026-09-20
6. 東大阪市「私道の舗装整備をおこないます」（2023年6月6日更新） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000004948.html ／確認日 2026-09-20