堺市の訳あり物件：古い通路・狭い道路と、43条ただし書きの一括同意基準

堺市は特定行政庁として43条ただし書き（建築基準法第43条第2項第2号）の許可基準と、建築審査会の同意をあらかじめ得た「一括同意基準」を公開しています^※1。基準に当てはまらない場合でも許可されることがあるとして、まず建築安全課の窓口への相談を求めています^※1。

目次

1. 堺市の特徴
2. 堺市の制度
3. 私道・解体の補助について
4. 窓口
5. 売る前に確かめること

堺市の特徴

• 大阪府は、大阪市とともに堺市に戦災を免れた地域が分布し、木造住宅が集まった市街地が広がっていると説明している^※2
• 堺市の「地震時等に著しく危険な密集市街地」は新湊地区の54ha（平成24年設定）で、令和7年度末までに解消した^※3
• 市の43条ただし書きの一括同意基準には、私有地の通路（道路状空地）に20年以上家が建ち並んでいる場合の基準が複数あり、古い通路の奥の家の建替えが制度の中心になっている^※4

危険な密集市街地は解消しても、古い通路の奥の家や狭い道路の家は残っています。建替えの条件（同じ規模・用途、協定書など）を先に確かめることが、売るときの価格に直結します（編集部の整理です）。

出典：※2 大阪府「大阪府密集市街地整備方針」、※3 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」、※4 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」

堺市の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

建築基準法第43条第2項第2号許可基準（令和7年11月最終改正）

• 判断基準・提案基準（1〜8）・一括同意基準（ア〜ク）・運用基準（個別同意）の4段階
• 一括同意基準に当てはまれば、市が許可した後に建築審査会へ報告（審査会の個別の審議を待たない）
• それ以外は、建築審査会の同意を得てから許可

出典 ※5 堺市建築都市局開発調整部／確認日 2026-09-20

私有地の通路に接する敷地の一括同意基準

建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧（令和8年4月1日）

• エ：幅4m以上の私有地の通路（道路状空地）で、建物が建ち並んで20年以上。通路の協定書を結ぶ（昭和45年6月20日時点で建ち並んでいた通路や、通路が沿道住民の共有地の場合を除く）。既存と同じ規模・用途の建替えで、地上3階以下
• オ：幅1.8m以上4m未満の通路で、角の敷地を含め4m以上に広がることが確実なもの。協定書、行き止まりは35m以下、申請地の前は後退して側溝・縁石で整備。同じ規模・用途の建替えで、地上3階以下
• カ：オと同じで、角の敷地を除いて4m以上に広がるもの。地上2階以下（耐火・準耐火など防火上有効な措置をした建物は3階以下）
• 協定書：通路の土地の所有者が、将来にわたって空地を確保し維持管理することを承諾した書面

出典 ※4 堺市建築安全課／確認日 2026-09-20

狭あい道路の後退

堺市狭あい道路後退指導基準

• 幅4m未満の2項道路に接する土地で建築するときは、建築確認申請の前に「狭あい道路後退事前協議書」を出し、後退線の位置を確認する
• 道路との境界を確定し、後退線を示す杭などを敷地内に設置する
• 後退用地は建築主が自らの責任と負担で維持管理する

出典 ※6 堺市／確認日 2026-09-20

出典：※4 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」、※5 堺市建築都市局開発調整部「建築基準法第43条第2項第2号許可基準」、※6 堺市「堺市狭あい道路後退指導基準」

私道・解体の補助について

堺市の私道の舗装助成や、老朽住宅の解体補助については、今回確認した市の建築関係のページでは見つけられませんでした。道路の窓口に確かめてください（編集部の確認範囲です）。

窓口

• 43条ただし書きの許可・道路の種別：建築都市局開発調整部 建築安全課（堺市役所高層館）^※1

出典：※1 堺市「建築基準法の道路について」

売る前に確かめること

1. 前の道が建築基準法上の道路か。道路でなければ、一括同意基準（エ〜カ）のどれに当たりそうか
2. 通路の協定書があるか。なければ通路の土地の所有者の承諾が得られるか
3. 建替えは「既存と同じ規模・用途」が条件になる基準が多いので、今の建物の規模・用途を登記や図面で確かめる
4. 2項道路なら後退線の位置（事前協議）

大阪府全体の仕組みは 大阪府の訳あり物件 にまとめています。

制度の内容は、2026年9月20日に堺市の公式ページ・基準で確認したものです。

出典

1. 堺市「建築基準法の道路について」（2026年5月11日更新） https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/jutaku/kenchiku/anzen/doro.html ／確認日 2026-09-20
2. 大阪府「大阪府密集市街地整備方針」（平成30年3月改定） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/0_180316_misshu_hosin_h303.pdf ／確認日 2026-09-20
3. 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」（令和8年改定（令和7年度末時点）） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/01_missyuseibihoushinr8.pdf ／確認日 2026-09-20
4. 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」（令和8年4月1日） https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/jutaku/kenchiku/anzen/doro.files/43-2-2ikkatsudoui8.pdf ／確認日 2026-09-20
5. 堺市建築都市局開発調整部「建築基準法第43条第2項第2号許可基準」（令和7年11月最終改正） https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/jutaku/kenchiku/anzen/doro.files/43-2-2kyokar8.pdf ／確認日 2026-09-20
6. 堺市「堺市狭あい道路後退指導基準」（2024年4月1日更新） https://www.city.sakai.lg.jp/shisei/sonota/jyorei/youkou/kensetsu/171220-1-1.html ／確認日 2026-09-20