大阪府の訳あり物件：密集市街地・長屋・狭い道路と、市ごとの制度
大阪の訳あり不動産の特徴
| 特徴 | 数字・状況 |
|---|---|
| 密集市街地 | 地震時等に著しく危険な密集市街地は平成24年に7市11地区・約2,248ha（大阪市・堺市・豊中市・守口市・門真市・寝屋川市・東大阪市）。令和7年度末は218haで、残るのは大阪市89ha・豊中市72ha・門真市38ha・寝屋川市19ha |
| 長屋 | 長屋建の住宅は約11万3,200戸（住宅の2.7%）。うち約4万6,700戸が昭和55年以前の建築。長屋建の空き家は約4万9,500戸で、5年で約3割減った |
| 古い住宅 | 昭和55年以前に建てられた住宅は約88万6,200戸（住宅の21.1%） |
| 空き家 | 空き家率14.2%（全国13.8%）。空き家の16.8%に腐朽・破損がある |
表は大阪府の密集市街地の資料 ※4※3※6 と令和5年住宅・土地統計調査の結果の概要（大阪府） ※2 をもとに編集部がまとめたものです。大阪府は、府内には大阪市や堺市に分布する戦災を免れた地域や、大阪市の外縁部などで高度経済成長期に文化住宅などの木造賃貸住宅が数多く建てられた地域に、木造住宅が集まった市街地が広がり、狭い道路や老朽化した木造住宅が多く残っていると説明しています※1。
出典：※1 大阪府「大阪府密集市街地整備方針」、※2 大阪府「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要（大阪府）」、※3 大阪府「密集市街地対策の進捗状況」、※4 大阪府「密集市街地ってどこ？」、※6 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」
大阪で多い訳ありの事情
- 長屋の一部だけを売る・建て替える：長屋は隣の住戸と壁を共有する建物で※7、1戸だけ解体・建て替えするには隣家の構造への影響と同意が問題になります。民法は、一棟の建物の一部を構成する境界線上の壁には、境界の塀のような共有の推定を当てはめないとしています（第230条）※8。壁の権利関係は建物ごとに確かめる必要があります（編集部の整理です）
- 狭い道路・道路に接していない敷地：建て替えに43条ただし書きの許可や道路の後退が必要になり、条件は市ごとに違います（下の比較表）
- 密集市街地の古い木造住宅：密集市街地の7市では、老朽建築物の建替えや解体の費用の補助を受けられる場合があります※4
出典：※4 大阪府「密集市街地ってどこ？」、※7 大阪市「大阪市建築基準法取扱い 6-1 長屋の解釈」、※8 e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」
大阪府の43条ただし書きの仕組み
大阪府は、建築基準法第43条第2項第2号の許可は建築審査会の同意を得て特定行政庁が行うもので、許可基準は特定行政庁ごとに定められていると説明しています。府が許可する区域では、提案基準と一括同意基準を満たせば、建築審査会への諮問を省略して許可できるとしています（提案基準8を除く）※5。
たとえば大阪狭山市では、申請書を市に出し、市で消防同意・現地調査などを行ったあと大阪府へ送り、府が現地調査・審査して許可・不許可を通知する流れです※9。
出典：※5 大阪府「建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について」、※9 大阪狭山市「建築基準法第43条第2項第2号の規定による許可申請について」
市ごとの特徴
- 大阪市：環状線外周部の戦前の長屋・狭い道路。危険な密集市街地は令和7年度末で89ha残る※10※6
- 堺市：戦災を免れた古い市街地。私有の通路に面した家の建替えが制度の中心※1※11
- 東大阪市：若江・岩田・瓜生堂地区の密集市街地（令和7年度末に解消）。防災街区整備地区計画で建替えは準耐火以上※12※13
- 守口市：文化住宅などの密集市街地（令和7年度末に解消）。小さな建物にも防火の規制※14
- 吹田市：千里ニュータウンの地区計画（アパート・3戸以上の長屋は不可、敷地の最低限度など）※15
- 八尾市：市域の約35%が市街化調整区域。農地・生産緑地も多い※16
- 豊中市：庄内・豊南町の密集市街地が72ha残る。文化住宅・木造アパートが多く、権利関係や接道で建替えが進まない地域も※6※17
- 門真市：北部の密集市街地が38ha残る。文化住宅の売却支援・敷地統合支援などの取組み※6※18
- 寝屋川市：池田・大利地区の密集市街地が19ha残る。小さな建物にも防火の規制※6※19
出典：※1 大阪府「大阪府密集市街地整備方針」、※6 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」、※10 大阪市都市整備局「狭あい道路拡幅促進整備事業」、※11 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」、※12 東大阪市「東大阪市の密集市街地「若江・岩田・瓜生堂地区」」、※13 東大阪市「若江・岩田・瓜生堂地区防災街区整備地区計画」、※14 守口市「密集市街地整備アクションプログラム 守口地区（大日・八雲東町エリア、東部エリア）」、※15 吹田市「千里ニュータウン地区地区計画（計画書）」、※16 国土交通省（八尾市提出資料）「八尾市の都市農業・生産緑地に関する資料（八尾市の概要）」、※17 豊中市「密集市街地整備アクションプログラム 庄内・豊南町地区」、※18 門真市「密集市街地整備アクションプログラム 北東部地区」、※19 寝屋川市「密集市街地整備アクションプログラム 池田・大利地区」
市ごとの比較（43条ただし書き・私道）
| 市 | 43条ただし書きの主な条件 | 私道の舗装 |
|---|---|---|
| 大阪市 | 通路1.8m以上・おおむね20年以上の通行、4m未満なら3階以下で耐火等・準耐火等※20 | 助成は確認できず |
| 堺市 | 私有地通路は20年以上の建ち並び・協定書・同規模同用途の建替え。1.8m以上4m未満は4m以上への拡幅が確実なもの※11 | 確認できず |
| 東大阪市 | 平成11年5月1日時点の建ち並び。1.8m以上（通り抜け）なら戸建て3階以下※21 | 市が舗装※22 |
| 吹田市 | 通り抜け1.8m以上で戸建て3階以下、行き止まり（35m以内）は2.7m未満なら2階以下※23 | 助成あり（5世帯以上など）※24 |
| 八尾市 | 平成11年5月1日時点の建ち並び。1.8m以上なら戸建て3階以下※25 | 確認できず |
| 守口市 | 許可取扱要領による。一括同意2〜3週間、個別同意2〜3か月※26 | 工事費の5割を助成※27 |
| 豊中市 | 平成11年5月1日以前の建ち並び。1.8m以上の通路は後退整備のうえ3階以下（耐火・準耐火・防火構造）※28 | 確認できず |
表は各市の公式ページ・基準をもとに編集部がまとめたものです。条件の詳細は各市のページで確かめてください。
出典：※11 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」、※20 大阪市「建築基準法第43条第2項第2号許可取扱要綱」、※21 東大阪市建築部建築指導室建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可の運用指針」、※22 東大阪市「私道の舗装整備をおこないます」、※23 吹田市都市計画部開発審査室「建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可取扱い要領」、※24 吹田市「私道舗装助成制度」、※25 八尾市「建築基準法第43条第2項第2号の許可に関する基準」、※26 守口市「建築基準法第43条第2項第2号許可について」、※27 守口市「私道舗装工事費用の助成について」、※28 豊中市都市計画推進部建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可取扱基準」
再建築不可・私道の売却について
SUUMOは、再建築不可物件はリフォームやローンに制約があり、活用方法を考える必要があると説明しています※29。LIFULL HOME’Sは、私道に面した土地を売るときは、私道の持分や通行・掘削の承諾の状況を確かめる必要があるとしています※30。
出典：※29 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※30 LIFULL（LIFULL HOME'S）「私道とは？公道との見分け方や所有持分・私道負担、売却時の注意点を紹介」
大阪のくわしい解説
制度の内容は、2026年9月20日に各特定行政庁・大阪府の公式ページで確認したものです。
出典
- 大阪府「大阪府密集市街地整備方針」（平成30年3月改定） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/0_180316_misshu_hosin_h303.pdf ／確認日 2026-09-20
- 大阪府「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要（大阪府）」（令和5年10月1日現在） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/12205/r5jutyou.pdf ／確認日 2026-09-20
- 大阪府「密集市街地対策の進捗状況」（2026年3月31日更新（令和7年度末時点）） https://www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/shinchokur2.html ／確認日 2026-09-20
- 大阪府「密集市街地ってどこ？」（2024年5月28日更新） https://www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/misshuichi.html ／確認日 2026-09-20
- 大阪府「建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について」（2026年9月閲覧） https://www.pref.osaka.lg.jp/o130180/kenshi_shinsa/tyousei_kyoka/tyousei_43kyoka.html ／確認日 2026-09-20
- 大阪府「大阪府密集市街地整備方針 第1章「地震時等に著しく危険な密集市街地」の状況」（令和8年改定（令和7年度末時点）） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/01_missyuseibihoushinr8.pdf ／確認日 2026-09-20
- 大阪市「大阪市建築基準法取扱い 6-1 長屋の解釈」（2026年9月閲覧） https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000021/21604/6-1-5.pdf ／確認日 2026-09-20
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」（令和8年6月24日施行時点） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ／確認日 2026-09-20
- 大阪狭山市「建築基準法第43条第2項第2号の規定による許可申請について」（2026年9月閲覧） https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sosiki/machizukurisuishinbu/toshiseisaku/kaihatsu_kenchiku/kenchikushido/1411366557144.html ／確認日 2026-09-20
- 大阪市都市整備局「狭あい道路拡幅促進整備事業」（2026年9月閲覧） https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000006179.html ／確認日 2026-09-20
- 堺市建築安全課「建築基準法第43条第2項第2号許可 一括同意基準一覧」（令和8年4月1日） https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/jutaku/kenchiku/anzen/doro.files/43-2-2ikkatsudoui8.pdf ／確認日 2026-09-20
- 東大阪市「東大阪市の密集市街地「若江・岩田・瓜生堂地区」」（2026年9月閲覧） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000034361.html ／確認日 2026-09-20
- 東大阪市「若江・岩田・瓜生堂地区防災街区整備地区計画」（2026年9月閲覧） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000034412.html ／確認日 2026-09-20
- 守口市「密集市街地整備アクションプログラム 守口地区（大日・八雲東町エリア、東部エリア）」（令和8年度） https://www.city.moriguchi.osaka.jp/material/files/group/76/missyuuAP2603.pdf ／確認日 2026-09-20
- 吹田市「千里ニュータウン地区地区計画（計画書）」（2026年9月閲覧） https://www.city.suita.osaka.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/032/126/senriNT_tikukeikakusyo_zenbun.pdf ／確認日 2026-09-20
- 国土交通省（八尾市提出資料）「八尾市の都市農業・生産緑地に関する資料（八尾市の概要）」（データは平成26年1月1日時点） https://www.mlit.go.jp/common/001123516.pdf ／確認日 2026-09-20
- 豊中市「密集市街地整備アクションプログラム 庄内・豊南町地区」（令和6年度） https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/shigaichiseibi/missyuusigaichi.files/R6seibiap.pdf ／確認日 2026-09-20
- 門真市「密集市街地整備アクションプログラム 北東部地区」（令和7年度） https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/2291/05_3_aphokutoubu.pdf ／確認日 2026-09-20
- 寝屋川市「密集市街地整備アクションプログラム 池田・大利地区」（令和8年度） https://www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/137/apiedaootosi202604.pdf ／確認日 2026-09-20
- 大阪市「建築基準法第43条第2項第2号許可取扱要綱」（令和2年2月1日改正） https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/12309/43-2-2kyoka.pdf ／確認日 2026-09-20
- 東大阪市建築部建築指導室建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可の運用指針」（令和4年8月最終改正） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/cmsfiles/contents/0000005/5292/040809unyousisin.pdf ／確認日 2026-09-20
- 東大阪市「私道の舗装整備をおこないます」（2023年6月6日更新） https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000004948.html ／確認日 2026-09-20
- 吹田市都市計画部開発審査室「建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可取扱い要領」（令和7年3月） https://www.city.suita.osaka.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/038/205/1.pdf ／確認日 2026-09-20
- 吹田市「私道舗装助成制度」（2026年9月閲覧） https://www.city.suita.osaka.jp/sangyo/1018186/1018486/1020331/1009603.html ／確認日 2026-09-20
- 八尾市「建築基準法第43条第2項第2号の許可に関する基準」（2024年版） https://www.city.yao.osaka.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/471/43kyokakijun_2024.pdf ／確認日 2026-09-20
- 守口市「建築基準法第43条第2項第2号許可について」（2026年9月閲覧） https://www.city.moriguchi.osaka.jp/kakukanoannai/toshiseibibu/jutakumachidukurika/kenchiku_kyoninka/1414.html ／確認日 2026-09-20
- 守口市「私道舗装工事費用の助成について」（2026年9月閲覧） https://www.city.moriguchi.osaka.jp/kakukanoannai/toshiseibibu/doroka/watakushimiti/18721.html ／確認日 2026-09-20
- 豊中市都市計画推進部建築審査課「建築基準法第43条第2項第2号許可取扱基準」（令和元年11月1日改訂版） https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/kenchiku_kaihatsu/kentiku_kijunho.files/43kyokatoriatukai20250512.pdf ／確認日 2026-09-20
- リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」（2025年11月26日更新） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/ ／確認日 2026-09-20
- LIFULL（LIFULL HOME'S）「私道とは？公道との見分け方や所有持分・私道負担、売却時の注意点を紹介」（2026年5月8日更新） https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202404/0801 ／確認日 2026-09-21
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出典：株式会社ネクスウィル「ワケガイ 公式サイト（よくあるご質問・物件カテゴリ）」（確認日 2026-09-20）
