東京の再建築不可：43条ただし書き（43条2項2号）の許可基準を区ごとに比較、私道持分がない家の承諾

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東京で再建築不可が問題になりやすい理由

SUUMOは、総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとに、東京23区の住宅のうち、幅員2m未満の道路に接する住宅と道路に接していない住宅を合わせると約4.8%にあたり、再建築不可の疑いがあると紹介しています（42条2項道路として建てられるものも含む）^※8。

東京では、道路から細い通路（路地状部分）で奥に入る敷地に、東京都建築安全条例の上乗せの制限があります。江戸川区の案内によると、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上が必要で、耐火・準耐火建築物以外で延べ面積が200平方メートルを超えるものは、それぞれ3m以上・4m以上になります^※9。

出典：※8 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※9 江戸川区「2-4 敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか？（住まいづくりの手引き）」

43条ただし書き（43条2項2号）の許可とは

建築基準法は、建物の敷地は道路に2m以上接しなければならないとしたうえで、敷地の周囲に広い空地があるなどの基準に合い、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、この規定を適用しないと定めています^※10。世田谷区は、道路に接していない敷地でも一定の条件を満たし、特定行政庁（世田谷区長）が支障がないと認めて認定または許可したものは特例として建築できると案内しています^※1。

多くの区は、よくある事例について建築審査会の同意をあらかじめ得た「一括（包括）同意基準」を定めています。この基準に合えば手続きが軽くなり、合わなければ個別に審査されます^※3※4。世田谷区は、認定・許可を受けても将来建て替えるときは改めて適用の可否を判断する必要があるとしており^※11、東急リバブルも、許可はその建物に対するもので建築のたびに必要になると説明しています^※12。

認定（第43条第2項第1号）との違いや許可までの流れは 43条ただし書き（43条2項2号）とは で説明しています。

出典：※1 世田谷区「道路に接していない敷地での建築について」、※3 杉並区「建築基準法第43条第2項第2号許可における一括審査による許可同意基準」、※4 葛飾区「建築基準法第43条第2項 運用基準等（運用基準・一括許可同意基準・認定基準）」、※10 e-Gov法令検索「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」、※11 世田谷区「第43条第2項第1号認定及び第2項第2号許可の取扱いについて」、※12 東急リバブル（Lnote）「「43条但し書きの許可取得により再建築可」とはどんな物件？わかりやすく解説」

区ごとの基準の比較（公開されている一括基準・許可基準）

世田谷区

区の制度の一覧は 世田谷区のページ にまとめています。

杉並区

区の制度の一覧は 杉並区のページ にまとめています。

葛飾区

区の制度の一覧は 葛飾区のページ にまとめています。

足立区

区の制度の一覧は 足立区のページ にまとめています。

港区

区の制度の一覧は 港区のページ にまとめています。

新宿区

区の制度の一覧は 新宿区のページ にまとめています。

墨田区

区の制度の一覧は 墨田区のページ にまとめています。

渋谷区

区の制度の一覧は 渋谷区のページ にまとめています。

中野区

区の制度の一覧は 中野区のページ にまとめています。

豊島区

区の制度の一覧は 豊島区のページ にまとめています。

北区

区の制度の一覧は 北区のページ にまとめています。

荒川区

区の制度の一覧は 荒川区のページ にまとめています。

表は各区の公式の基準をもとに編集部がまとめたものです（世田谷区^※2※13、杉並区^※3、葛飾区^※4、足立区^※5、港区^※6、新宿区^※7※14、墨田区^※15、渋谷区^※16、中野区^※17、豊島区^※18、北区^※19、荒川区^※20）。主な基準だけを抜き出しているため、実際の条件（隣地との距離、防火、斜線制限など）は区の基準と窓口で確かめてください。

このほか、江戸川区は、43条2項2号の許可は事前相談のうえ全て個別審査を行っていると案内しています^※21。目黒区・大田区・練馬区・中央区・文京区・台東区・江東区・品川区・板橋区・千代田区は、2026年9月時点で区のウェブサイトに基準の公開を確認できませんでした。板橋区の令和7年度の建築審査会の会議録には、43条2項2号の許可の同意議案が4件載っています^※22（件数は編集部の集計）。

基準を公開していない区の窓口と私道・狭あい道路の制度は、目黒区・大田区・練馬区・中央区・文京区・台東区・江東区・品川区・板橋区・江戸川区のページにまとめています。

出典：※2 世田谷区「建築基準法第43条第2項第2号一括許可基準」、※3 杉並区「建築基準法第43条第2項第2号許可における一括審査による許可同意基準」、※4 葛飾区「建築基準法第43条第2項 運用基準等（運用基準・一括許可同意基準・認定基準）」、※5 足立区「建築基準法第43条第2項第2号一括許可同意基準」、※6 港区「港区建築基準法第43条第2項第2号に係る取扱基準」、※7 新宿区「建築基準法施行規則第10条の3第4項第2号及び第3号に関する基準（建築基準法第43条第2項第2号に関する許可基準）」、※13 世田谷区「建築基準法43条第2項第1号認定及び同項第2号一括許可基準の運用方針」、※14 新宿区「建築基準法施行規則第10条の3第4項第2号及び第3号に関する基準運用要領」、※15 墨田区「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」、※16 渋谷区「渋谷区建築基準法第43条第2項第2号許可取扱方針」、※17 中野区「建築基準法第43条第2項第二号許可の手引き」、※18 豊島区「建築基準法第43条第2項第2号に関する豊島区許可基準」、※19 北区「建築基準法第43条第2項第二号に関する許可基準」、※20 荒川区「無接道敷地における建替え方策のご紹介」、※21 江戸川区「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」、※22 板橋区「令和7年度建築審査会会議録」

私道持分がない家は「承諾の範囲」を確かめる

上の表のとおり、多くの区は、通路の部分に権利を持つ人「全員」の承諾（通路協定）を一括基準の条件にしています。私道持分がない家や、通路の持ち主と関係がよくない家では、この承諾が最初の壁になります。

一方で、例外を置いている区もあります。杉並区は道の全部が共有地なら2分の1以上の承諾で足りるとし^※3、新宿区は通路としての担保性が高い場合に説明経過の報告で代えられるとし^※14、葛飾区は全員の承諾が得られないことを区長がやむを得ないと認める場合を個別の基準の対象にしています^※4。どの区でも、個別審査で許可されるかどうかは事案ごとの判断です（編集部の整理です）。私道持分がない場合の通行や配管の扱いは、私道持分・掘削承諾で説明しています。

承諾の手続きにも区ごとの違いがあります。渋谷区・中野区・豊島区は、全員の承諾に加えて道の部分を分筆し公衆用道路として登記することを求めています^{※16※17※18}。中野区は、平成10年までに結ばれた通路協定書に拡幅の定めがない場合は「道図」に作り直す必要があるとしています^※17。墨田区は、幅4m以上の私有の通路なら、通路の権利者から通行上支障がない旨の同意で3階建てまで認めています^※15。

出典：※3 杉並区「建築基準法第43条第2項第2号許可における一括審査による許可同意基準」、※4 葛飾区「建築基準法第43条第2項 運用基準等（運用基準・一括許可同意基準・認定基準）」、※14 新宿区「建築基準法施行規則第10条の3第4項第2号及び第3号に関する基準運用要領」、※15 墨田区「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」、※16 渋谷区「渋谷区建築基準法第43条第2項第2号許可取扱方針」、※17 中野区「建築基準法第43条第2項第二号許可の手引き」、※18 豊島区「建築基準法第43条第2項第2号に関する豊島区許可基準」

練馬区では1年で76件の同意

練馬区建築審査会の会議録によると、令和7年度（令和7年4月〜令和8年3月）の12回の会議で、建築基準法第43条第2項第2号の許可に同意した議案は76件（個別取扱52件、一括取扱24件）でした。会議録に載る計画地は、大泉学園町・大泉町・西大泉・春日町・富士見台・谷原などが多くなっています^※23（件数と地名は編集部が会議録から集計したものです）。

一括取扱の議案があることから、練馬区にも一括の基準はあると考えられますが、区のウェブサイトで基準そのものは確認できませんでした（編集部の整理です）。計画する場合は、区の建築の窓口で相談してください。

出典：※23 練馬区「建築審査会（会議録 令和7年度第1回〜第12回）」

売る前に確かめること

1. 前の道（通路）が建築基準法上の道路か、43条2項の認定・許可の対象か（区の建築の窓口）
2. 過去に43条ただし書きの許可を受けた建物か、通路協定を結んでいるか
3. 通路の持ち主と、承諾（通路協定・通行掘削承諾）の状況
4. 通路の部分が分筆され、地目が公衆用道路になっているか（登記事項証明書）

手順は編集部の整理です。SUUMOは、私道持分がない場合などは、売買の条件として買主から通行・掘削の承諾書を求められることがあると説明しています^※24。43条の許可を受けても住宅ローンの審査は厳しくなりがちで^※8、フラット35は都市計画区域内で43条2項2号の建築物の敷地などは融資の対象になると案内しています^※25。

各区の基準は2026年9月21日に区の公式ページで確認した内容です。基準は改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典：※8 リクルート（SUUMO）「再建築不可物件とは？ リフォームはできる？ ローンは組める？ 後悔しないための活用方法」、※24 リクルート（SUUMO）「私道負担とは？私道と公道の見分け方やよくあるトラブルをわかりやすく解説」、※25 住宅金融支援機構（【フラット35】）「敷地が一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接していなくても、融資の対象になりますか？（よくある質問 Q&A番号3339）」

よくある質問

東京の43条ただし書き道路の家は建て替えられますか？

区の基準に合い、建築審査会の同意を得て許可されれば建て替えられます。基準は区ごとに違い、通路の幅や長さ、階数、通路の持ち主の承諾の範囲などが条件になります。

私道持分がなくても43条の許可は受けられますか？

多くの区は通路に権利を持つ人全員の承諾を一括基準の条件にしています。杉並区・新宿区・葛飾区のように例外を定めている区もありますが、許可されるかは事案ごとの判断です。

一度43条の許可を受ければ、次も建て替えられますか？

許可はその建物についてのものです。世田谷区は、将来建て替えるときは改めて適用の可否の判断が必要だと案内しています。