中央区の訳あり物件：月島・佃の路地（3項道路）と地区計画、私道の整備助成

中央区は、98町丁目のうちランク4以上が1つだけで、都の不燃化特区もありません。ただし月島・佃・勝どきには路地に面した古い木造の家が多く残り、区は、全国一律の制限では建替えのときに今と同じ大きさを確保しにくいことが、個別の建替えが進まない理由だとしています。そのため区は独自の地区計画で、路地を幅2.7mの3項道路に指定し、狭い道に面した戸建て住宅などの容積率を緩和しています。私道の整備助成は、公道と公道をつなぐ幅1.2m以上の私道なら区が100%を負担します。

目次

1. 中央区の特徴
2. 中央区の制度
3. 売る前に確かめること

中央区の特徴

• 区内の98町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が0、ランク4以上が1^※1
• 東京都の不燃化の支援事業（不燃化特区など）の区の窓口一覧に中央区は含まれていない^※2
• 東京都の不燃化特区の地区一覧に中央区の地区はない^※3
• 月島地区（佃二・三丁目、月島一〜四丁目、勝どき一〜四丁目）は、路地を中心とした住まいと地場産業が混在して発展した地域。路地に面する敷地は全国一律の制限では建替えで従前の建物規模を確保しにくく、個別の建替えが進まず木造の建物が多い^※4
• 区は平成9年に「街並み誘導型地区計画」を導入し、地区計画区域内の路地を主に幅2.7mの3項道路（建築基準法第42条第3項）や、幅2.7mの地区施設（通路）に指定している^※4
• 幅の狭い道路などに面する敷地では、戸建て住宅などの建替えを促すため容積率を緩和している（別に運用基準がある）^※4

出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「東京都整備地域等不燃化集中促進事業（各区の問い合わせ先）」、※3 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」、※4 中央区「月島地区 地区計画の手引き」

中央区の制度

中央区は、43条ただし書き（建築基準法第43条第2項第2号）の許可基準を、区のウェブサイトで公開していることを確認できませんでした（2026年9月時点）。計画する場合は、区の建築の窓口で事前に相談してください。

私道の整備助成

私道・防犯灯の整備助成制度

• 幅1.2m以上で公道と公道をつなぐ私道は区が100%負担
• 幅1.8m以上・延長20m以上で一方が公道につながる行き止まりの私道は90%負担
• 私道の所有者と借地権などの権利者の承諾書が必要。区が工事を受託して行う

出典 ※5 中央区／確認日 2026-09-20

狭あい道路（細街路）の拡幅事業は、区の公式ページで案内を確認できませんでした（2026年9月時点）。

出典：※5 中央区「私道・防犯灯の整備助成制度」

売る前に確かめること

1. 月島・佃・勝どきの路地に面した土地なら、前の路地が3項道路か地区施設（通路）か。地区計画の壁面の位置・高さ・容積率の条件で、建て替えたときの大きさを区の建築課 指導審査係で確かめる
2. 私道が通り抜け（公道と公道をつなぐ）か行き止まりか、幅と延長（助成が100%か90%か、対象外か）
3. 私道の所有者と、借地権などの権利者から承諾書を取れるか
4. 43条ただし書きの基準と狭あい道路の拡幅事業は区のサイトで案内が見つからないため、無接道や2項道路なら、区の建築の窓口で建替えの可否と後退の位置を確かめる

東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。

区の制度は2026年9月20日に区の公式ページ・資料で確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典

1. 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
2. 東京都都市整備局「東京都整備地域等不燃化集中促進事業（各区の問い合わせ先）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/maintenance-area/index.html ／確認日 2026-09-20
3. 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
4. 中央区「月島地区 地区計画の手引き」（令和5年版（地区計画の運用基準 令和5年11月1日）） https://www.city.chuo.lg.jp/documents/5158/r5_tukishima_compressed.pdf ／確認日 2026-09-21
5. 中央区「私道・防犯灯の整備助成制度」（2023年1月18日掲載） https://www.city.chuo.lg.jp/a0037/bousaianzen/bouhan/service/sidobohantonoseibizyoseiseido.html ／確認日 2026-09-20