江東区の訳あり物件：木造住宅密集地域・狭い道路と、43条ただし書き・私道の制度

江東区は、ランク5の町丁目6つが北砂3・4・6丁目などに集まり、北砂三・四・五丁目地区が不燃化特区です。私道の整備助成は、両端が公道に接する私道か、行き止まりでも利用戸数が5戸以上の私道などが対象で、1件1,000万円までです。

目次

1. 江東区の特徴
2. 江東区の制度
3. 売る前に確かめること

江東区の特徴

• 区内の155町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が6、ランク4以上が18（ランク5の例：北砂4丁目・北砂3丁目・北砂6丁目）^※1
• 火災危険度がランク5の町丁目は6で、燃え広がりやすい木造住宅の密集が目立つ^※1
• 不燃化特区：北砂三・四・五丁目地区^※2

出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」

江東区の制度

江東区は、43条ただし書き（建築基準法第43条第2項第2号）の許可基準を、区のウェブサイトで公開していることを確認できませんでした（2026年9月時点）。計画する場合は、区の建築の窓口で事前に相談してください。

私道の整備助成

私道整備助成のご案内（令和7年3月）

• 区の工事単価で算出した工事費の9割または10割（1件あたり1,000万円まで）
• 幅1.5m以上で、両端が公道に接する私道、または一端が公道などに接し利用戸数5戸以上の私道など
• 土地所有者の土地使用承諾と、沿道に住む人全員の申請が必要。前回の助成から20年以上

出典 ※3 江東区／確認日 2026-09-20

狭あい道路（細街路）の拡幅

細街路拡幅整備事業

• 建築主と土地所有者の承諾を得て区が拡幅整備する
• 後退用地の測量、門や塀の撤去、水道・排水設備の移設の経費を一部助成

出典 ※4 江東区／確認日 2026-09-20

出典：※3 江東区「私道整備助成のご案内」、※4 江東区「細街路拡幅整備事業」

売る前に確かめること

1. 北砂三・四・五丁目地区（不燃化特区）に入っているか
2. 私道が通り抜けか、行き止まりなら利用戸数が5戸以上か（整備助成の対象か）
3. 2項道路なら、後退用地の測量や門・塀の撤去の助成の対象になるか
4. 43条ただし書きの基準は区のサイトで公開されていないため、無接道なら区の建築の窓口で建替えの見込みを確かめる

東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。

区の制度は2026年9月20日に区の公式ページ・資料で確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典

1. 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
2. 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
3. 江東区「私道整備助成のご案内」（令和7年3月） https://www.city.koto.lg.jp/470206/machizukuri/dorohashi/doro/documents/01shidouannair7.pdf ／確認日 2026-09-20
4. 江東区「細街路拡幅整備事業」（2026年5月11日更新） https://www.city.koto.lg.jp/396202/machizukuri/kenchiku/tatemono/chosa/7176.html ／確認日 2026-09-20