荒川区の訳あり物件：木造住宅密集地域・狭い道路と、43条ただし書き・私道の制度

荒川区は、52町丁目のうち13がランク5（荒川6丁目・町屋4丁目・南千住1丁目など）で、およそ4つに1つが最も危険なランクです。区は、道路に接していない敷地でも建て替えられる方法を「無接道敷地における建替え方策」として、敷地の形ごとに示しています。

目次

1. 荒川区の特徴
2. 荒川区の制度
3. 売る前に確かめること

荒川区の特徴

• 区内の52町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が13、ランク4以上が29（ランク5の例：荒川6丁目・町屋4丁目・南千住1丁目）^※1
• 火災危険度がランク5の町丁目は17で、燃え広がりやすい木造住宅の密集が目立つ^※1
• 不燃化特区：荒川・南千住地区、町屋・尾久地区^※2

出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」

荒川区の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

無接道敷地における建替え方策のご紹介

• 共通の条件：専用住宅（兼用住宅を含む）、延べ200平方メートル以下、高さ9.9m以下、準耐火構造または耐火構造
• 路地状敷地型：路地の幅1.5m以上・長さ10m未満、または幅1.8m以上・10m以上20m未満。2階以下、建蔽率55%以下、2方向避難（隣地の同意）
• 接道不足型：道路に1.5m以上接する。3階以下、2方向避難
• 協定通路型：幅1.8m以上の既存通路に2m以上接する。通路の中心線から2mを敷地境界とする旨の関係者全員の同意（協定）。3階以下（通路が2m未満なら2階以下）
• 43条許可とは別に、複数の敷地を一つの区域とみなす「近隣まちづくり推進制度」（建築基準法第86条第2項）で建て替える方法もある

出典 ※3 荒川区／確認日 2026-09-20

私道の整備助成

私道整備工事の助成

• 舗装工事は90〜100%（建築基準法に定める私道などは100%）、下水工事は90%
• 幅1.2m以上。土地所有者や沿道住民など全員の承諾が必要
• 区が申請に基づいて工事を受託する

出典 ※4 荒川区／確認日 2026-09-20

狭あい道路（細街路）の拡幅

荒川区細街路拡幅整備事業

• 建築主などの承諾を得て、区が後退部分の側溝設置・舗装を行う
• 後退用地の整地は1平方メートルあたり3万円、すみきり用地は1か所6万円の助成
• 私道の電柱移設は1本あたり上限165万円の助成

出典 ※5 荒川区／確認日 2026-09-20

出典：※3 荒川区「無接道敷地における建替え方策のご紹介」、※4 荒川区「私道整備工事の助成」、※5 荒川区「荒川区細街路拡幅整備事業」

売る前に確かめること

1. 敷地が路地状敷地型・接道不足型・協定通路型のどれに当たるか（路地の幅と長さ、道路に接する長さ、通路の幅1.8m以上か）
2. 建替え後の建物が、延べ200㎡以下・高さ9.9m以下の専用住宅（兼用住宅を含む）に収まるか
3. 協定通路型なら、通路の中心線から2mを敷地境界とする関係者全員の協定が取れるか。近隣の敷地をまとめる近隣まちづくり推進制度の話が出ていないか
4. 不燃化特区（荒川・南千住地区、町屋・尾久地区）に入っているか

東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。

区の制度は2026年9月20日に区の公式ページ・資料で確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典

1. 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
2. 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
3. 荒川区「無接道敷地における建替え方策のご紹介」（掲載ページ2022年4月21日更新） https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/26444/musetudousikitipannfuretto.pdf ／確認日 2026-09-20
4. 荒川区「私道整備工事の助成」（2021年10月28日更新） https://www.city.arakawa.tokyo.jp/a043/machizukuridoboku/tochidouro/shido.html ／確認日 2026-09-20
5. 荒川区「荒川区細街路拡幅整備事業」（2026年8月7日更新） https://www.city.arakawa.tokyo.jp/a044/machizukuridoboku/kenchikukaihatsu/jigyo.html ／確認日 2026-09-20