世田谷区の再建築不可・43条ただし書き・私道：区の許可基準と助成制度

世田谷区は、ランク5の町丁目はありませんが、環七の内側の太子堂・若林や北沢に「木賃ベルト地帯」と呼ばれた密集市街地が残り、4地区が不燃化特区です。43条ただし書きの一括許可基準は、平成11年5月1日以降に分割した敷地を対象外としています。

目次

1. 世田谷区の特徴
2. 世田谷区の制度
3. 売る前に確かめること

世田谷区の特徴

• 区内の277町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が0、ランク4以上が9^※1
• 不燃化特区：区役所周辺地区、北沢三・四丁目地区、太子堂・若林地区、北沢五丁目・大原一丁目地区^※2
• 太子堂四丁目地区は、環七の内側の「木賃ベルト地帯」と呼ばれる地域の一部で、関東大震災後に基盤整備が不十分なまま市街化・高密化した密集市街地として、区が地区計画を定めて不燃化を進めてきた^※3

出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」、※3 国土交通省関東地方整備局「住宅市街地総合整備事業 代表事例【密集型】（京島地区・太子堂四丁目地区ほか）」

世田谷区の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

建築基準法第43条第2項第2号一括許可基準（令和6年2月1日改定）

• 基準3：幅2.7m以上・延長35m以下の道（通り抜けや転回広場のあるものを除く）に2m以上接する敷地。道の部分の所有権・地上権・借地権を持つ人全員の承諾（通路協定書）が必要
• 基準3の建物：一戸建て・二戸長屋・兼用住宅、地上2階・地下1階まで、延べ200平方メートル以下、高さ8m・軒7m以下
• 基準4：幅1.8m以上2m未満・長さ20m以下の路地状敷地。一戸建て、2階まで（地階なし）、準耐火以上、隣地から1m
• 平成11年5月1日以降に敷地を分割したものは対象外
• 運用方針（令和7年10月1日一部改正）：基準3の道は工事完了までに道路状に整備し、分筆して地目を公衆用道路で登記
• 認定・許可を受けても、将来建て替えるときは改めて判断が必要（区の案内）

出典 ※4 世田谷区／確認日 2026-09-21

私道の整備助成

私道を舗装するときの私道整備助成

• 通り抜け私道：工事費の100%以内、行き止まり私道：80%以内（令和8年4月1日から）
• 通り抜けは幅1.8m以上で沿道に住居がある、行き止まりは幅2.7m以上・奥行25m以上で所有者の異なる2戸以上の住居がある（いずれも築造後5年以上で公道に連絡）

出典 ※5 世田谷区／確認日 2026-09-21

狭あい道路の拡幅

狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金

• 角地などで後退用地や隅切り用地を寄附した場合、土地所有者等に上限200万円の奨励金
• 建て替え・増改築を伴う場合の工作物の撤去・移設の助成は令和4年4月1日の事前協議から廃止（樹木の移植のみ継続）

出典 ※6 世田谷区／確認日 2026-09-21

窓口：43条の認定・許可：都市整備政策部 建築調整課 許可・認定（03-6432-7163）（区の公式ページの記載）

出典：※4 世田谷区「建築基準法第43条第2項第2号一括許可基準」、※5 世田谷区「私道を舗装するときの私道整備助成について」、※6 世田谷区「狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金について」

売る前に確かめること

1. 不燃化特区（区役所周辺、北沢三・四丁目、太子堂・若林、北沢五丁目・大原一丁目）に入っているか
2. 敷地を平成11年5月1日以降に分割していないか（一括許可基準の対象外になる）
3. 道が幅2.7m以上・延長35m以下か、通路協定書で全員の承諾が取れているか。工事完了までに道の部分の分筆と公衆用道路の登記が要る
4. 許可を受けた建物でも、将来の建替えでは改めて判断されることを買主に説明できるか

東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。

区の制度は2026年9月21日に区の公式ページで確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典

1. 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
2. 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
3. 国土交通省関東地方整備局「住宅市街地総合整備事業 代表事例【密集型】（京島地区・太子堂四丁目地区ほか）」（2026年9月閲覧） https://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/sumai/city_park_sumai00000006.html ／確認日 2026-09-21
4. 世田谷区「建築基準法第43条第2項第2号一括許可基準」（令和6年2月1日改定（5世建調第186号）） https://www.city.setagaya.lg.jp/documents/3841/02.pdf ／確認日 2026-09-21
5. 世田谷区「私道を舗装するときの私道整備助成について」（2026年8月14日更新） https://www.city.setagaya.lg.jp/03666/4606.html ／確認日 2026-09-21
6. 世田谷区「狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金について」 https://www.city.setagaya.lg.jp/02066/3824.html ／確認日 2026-09-22