江戸川区の訳あり物件：木造住宅密集地域・狭い道路と、43条ただし書き・私道の制度

江戸川区は、43条ただし書きの一括の基準を置かず、全て個別に審査しています。その代わり、道路に接していない敷地を隣の土地と統合する費用を最大200万円助成する「無接道敷地解消促進支援助成」があり、平井・小松川・南小岩などの不燃化特区では、無接道の家の出口の一つになります。

目次

1. 江戸川区の特徴
2. 江戸川区の制度
3. 売る前に確かめること

江戸川区の特徴

• 区内の199町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が5、ランク4以上が33（ランク5の例：平井2丁目・平井1丁目・小松川4丁目）^※1
• 火災危険度がランク5の町丁目は9で、燃え広がりやすい木造住宅の密集が目立つ^※1
• 不燃化特区：南小岩七・八丁目周辺地区、松島三丁目地区、平井二丁目付近地区、南小岩南部・東松本付近地区^※2

出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」

江戸川区の制度

43条ただし書き（43条2項2号）の許可

建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い

• 一括の基準は置かず、43条2項2号の許可は事前相談のうえ全て個別に審査している（区の案内）

出典 ※3 江戸川区／確認日 2026-09-20

私道の整備助成

私道整備助成

• 区の算定する工事費の90%
• 幅1.2m以上かつ2軒以上が接道している私道の、老朽化した舗装・排水設備の改築
• 工事範囲の土地所有者全員の同意が得られない場合や、売買目的の工事は対象外。前回の助成から20年

出典 ※4 江戸川区／確認日 2026-09-20

無接道敷地の解消の助成

無接道敷地解消促進支援助成制度

• 道路に接していない敷地を、接道する隣接地と統合して一体で利用する場合に、統合の費用を最大200万円助成
• 無接道敷地にある老朽建築物の除却が要件（不燃化特区の区域内）

出典 ※5 江戸川区／確認日 2026-09-20

出典：※3 江戸川区「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」、※4 江戸川区「私道整備助成」、※5 江戸川区「無接道敷地解消促進支援助成制度」

売る前に確かめること

1. 不燃化特区（南小岩七・八丁目周辺、松島三丁目、平井二丁目付近、南小岩南部・東松本付近）に入っているか
2. 無接道なら、接道している隣地と統合する話ができるか（助成は老朽建築物の除却が要件）
3. 43条ただし書きは個別審査なので、事前相談で許可の見込みを確かめる
4. 売る前に私道を補修するなら、所有者全員の同意が取れるか（売買目的の工事や同意がない場合は私道整備助成の対象外）

東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。

区の制度は2026年9月20日に区の公式ページ・資料で確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。

出典

1. 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
2. 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
3. 江戸川区「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」（2026年6月12日更新） https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e021/toshikeikaku/kenchiku/kyoka/43jyou2kou1gou.html ／確認日 2026-09-21
4. 江戸川区「私道整備助成」（2025年8月5日更新） https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e065/kurashi/sumai/shido/shidoseibi.html ／確認日 2026-09-20
5. 江戸川区「無接道敷地解消促進支援助成制度」（2026年8月5日更新） https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e019/toshikeikaku/saigainitsuyoi/funenka/musetsudotogo.html ／確認日 2026-09-20