墨田区の訳あり物件：木造住宅密集地域・狭い道路と、43条ただし書き・私道の制度
墨田区は、ランク5の町丁目が15（京島2丁目・墨田3丁目・押上3丁目など）あり、戦前の建物が残る京島地区は、木造老朽住宅と狭い道路が密集する地区として区が整備を続けてきました。43条ただし書きの運用基準は通路の幅ごとに分かれ、延べ200㎡以上は耐火建築物が条件です。
墨田区の特徴
- 区内の104町丁目のうち、東京都の地震の総合危険度（5段階の相対評価）でランク5が15、ランク4以上が23（ランク5の例：京島2丁目・墨田3丁目・押上3丁目）※1
- 火災危険度がランク5の町丁目は14で、燃え広がりやすい木造住宅の密集が目立つ※1
- 不燃化特区：京島周辺地区、鐘ヶ淵周辺地区※2
- 京島地区（25.5ha）は、戦災などを逃れた戦前の建物が多く、木造老朽住宅が密集し、地区内の道路の大半が狭い地区として、区が住宅市街地総合整備事業で道路拡幅や公園整備を進めてきた※3。地区のまちづくりニュース（令和5年4月）では、老朽建築物の除却費（上限90万円）や建替えの設計費などの助成の例が紹介されている（最新の内容は区に確認）※4
出典：※1 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」、※2 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」、※3 国土交通省関東地方整備局「住宅市街地総合整備事業 代表事例【密集型】（京島地区・太子堂四丁目地区ほか）」、※4 京島地区まちづくり協議会・墨田まちづくり公社（協力：墨田区）「京島地区まちづくりニュース No.39」
墨田区の制度
43条ただし書き（43条2項2号）の許可
墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準（令和元年9月25日適用）
- 幅2.7m以上4m未満の通路（基準3-イ）・幅1.8m以上2.7m未満の通路（3-ロ）：通路の中心から2m後退して道路状に整備し、通路とそれに接する全権利者の通路協定が必要。行き止まりは道路から35m以内
- 3-イ・ロの建物：2階以下（地階なし）、高さ8m以下
- 幅4m以上の私有の通路（2-ロ）：通路の権利者から通行上支障がない旨の同意を得れば、3階以下（地階なし）・高さ10m以下
- 幅1.5m以上1.8m未満の路地状（3-へ）も、隣地の通行承諾などを条件に基準がある
- 共通：専用住宅・店舗併用住宅など、準耐火建築物（延べ200平方メートル以上は耐火建築物）、外壁の開口部に防火設備
出典 ※5 墨田区／確認日 2026-09-20
私道の整備助成
私道の舗装工事費の助成
- 条件にあてはまる私道は、区が費用の80%から100%を助成
- 原則として土地所有者全員の同意が必要。所有者が不明でも、一部損傷の補修などで助成できる場合がある
出典 ※6 墨田区／確認日 2026-09-20
狭あい道路（細街路）の拡幅
細街路拡幅整備事業
- 道路の中心から2m後退した部分を、土地の権利者の承諾を得て区が拡幅整備する
- 建築を伴わない拡幅で塀の除去や排水設備の移設がある場合、助成金が出ることがある
出典 ※7 墨田区／確認日 2026-09-20
出典：※5 墨田区「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」、※6 墨田区「私道の舗装工事費の助成」、※7 墨田区「細街路拡幅整備事業」
売る前に確かめること
- 京島周辺地区・鐘ヶ淵周辺地区（不燃化特区）に入っているか。京島地区なら、除却費などの助成の最新の内容
- 通路が幅4m以上の私有通路か、2.7m以上4m未満か、1.8m以上2.7m未満か（行き止まりは道路から35m以内か）
- 通路とそれに接する全権利者の通路協定が取れるか
- 私道の所有者に不明の人がいても、一部損傷の補修なら舗装の助成が使える場合がある
東京全体の状況は 東京都の訳あり物件、区ごとの43条ただし書きの基準の比較は 東京の再建築不可 にまとめています。
区の制度は2026年9月20日に区の公式ページ・資料で確認した内容です。制度は年度ごとに改正されることがあるため、最新の内容は区の窓口で確かめてください。
出典
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）地域危険度一覧表（区市町別）」（令和4年9月公表） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-list/index.html ／確認日 2026-09-20
- 東京都都市整備局「各区の不燃化特区の取組（不燃化特区地区一覧）」（2026年3月31日更新） https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/initiatives/special-fireproof-zones/efforts-in-each-ward/ ／確認日 2026-09-21
- 国土交通省関東地方整備局「住宅市街地総合整備事業 代表事例【密集型】（京島地区・太子堂四丁目地区ほか）」（2026年9月閲覧） https://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/sumai/city_park_sumai00000006.html ／確認日 2026-09-21
- 京島地区まちづくり協議会・墨田まちづくり公社（協力：墨田区）「京島地区まちづくりニュース No.39」（令和5年4月） https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/matizukuri_suisin/zigyoubetu/jushiisou.files/No39kyoujima1.pdf ／確認日 2026-09-21
- 墨田区「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」（令和元年9月25日適用（掲載ページ2023年2月16日更新）） https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/kentiku/keikaku/kyoka_seido.files/kyokakijunn.pdf ／確認日 2026-09-20
- 墨田区「私道の舗装工事費の助成」（2026年5月26日更新） https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/douro/jyosei/hosoukouzihi_zyosei.html ／確認日 2026-09-20
- 墨田区「細街路拡幅整備事業」（2026年4月1日更新） https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/douro/keikaku/H25saigairo.html ／確認日 2026-09-20
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